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《2011年第一季度上海工业房地产指数报告》摘要:
  • 在需求上升的推动下,本季度工业物业的整体租金延续了2010年第四季度的升势;制造业经济的快速增长加大了企业对工业物业市场的需求;相比较快速膨胀的市场需求,工业物业市场的新增供应仍然非常有限。
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    2011年第一季度上海工业房地产指数报告

    市场概况

    据上海统计局发布的最新数据:2011年3月,制造业采购经理指数(PMI)为53.5%,为自2010年6月以来的最高值,充分显示出上海制造业经济总体在保持增长的态势。制造业经济的快速增长加大了企业对工业物业市场的需求。

    以春节为节点,春节前受益于零售消费市场的火爆,物流业相关上下游企业发展迅速,带动物流配套设施需求旺盛,但在市场供应方面,高品质的物流仓库仍非常紧缺;春节过后,生产、制造类企业快速恢复生产,使得企业对工业厂房的需求量开始回升。另据上海官方发布的相关数据表明,外商对上海第二产业的投资额度和速度都在放缓,对上海的投资更多的开始放在第三产业上,这在一定程度上平衡了工业厂房和物流设施的需求。但市场仍处供不应求的状态。

    2011年伊始,新国八条继续直指住宅地产,不少开发商加速了转型的步伐,但工业地产与住宅地产开发模式的较大差别也在制约着他们进入工业地产的速度。因此相比较快速膨胀的市场需求,工业物业市场的新增供应仍然非常有限。另一方面受制于上海土地稀缺的限制,不少园区开始和长三角地区合作共建园区,如漕河泾、市北高新等成熟园区都在寻求这种模式。这也使得上海工业物业市场新增供应量非常有限。供求市场的不均衡,使得本季度上海工业物业的租售均价继续维持在较高的增长水平。

    租售价格

    在需求上升的推动下,本季度工业物业的整体租金延续了上个季度的升势。根据上海工业房地产测评中心后台的数据统计显示,2011年第一季度工业物业租金均价同比上涨4.47%,环比上涨1.28%。从图Q1-1和Q1-2看出,浦东地区的租金和售价依然遥遥领先于其他区县,并且差价依然不小,租金最低的金山只有0.414元/平米/天,和浦东的租金水平几乎差了两倍。

    随着上海工业物业市场的逐渐成熟,其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐,但上海工业土地的稀缺,也使得工业物业开发成本在不断攀升,因此本季度上海工业房地产出售市场仍然保持稳定的上升水平。据上海工业房地产测评中心跟踪统计,上海郊区板块工业物业出售均价同比上涨1.94%,环比上涨0.44%。
     
    Q1-1
     
    Q1-2
     
    Q1-3
     
    Q1-4

    需求市场

    受农历新年假期的影响,根据上海招商网后台统计数据,上海工业物业市场除2月份整体需求数量上稍有回落外,其他时间都与2010年第四季度基本持平,但预计随着金三银四投资旺季的到来,实际有效需求将会不断上升。从图Q1-5来看,上海工业物业市场的需求区域目前主要集中在浦东(12.04%)、闵行(12.55%)、嘉定(12.04%)、松江(11.03%)等市场发展相对较成熟的区域;由图Q1-6可以看出,小面积的工业物业仍是市场需求主力,但相比较上个季度,本季度1000-3000平米的需求占比(41.73%)首次超越了1000平米以下小规模物业的需求比例(30.08%),由此可以看出目前企业对未来形势看好,积极扩张的大趋势;由图Q1-8可以看到,在市中心区及浦东、闵行等市场发展成熟、资源相对稀缺的区域,由于产业结构转型的推动,对多层厂房的需求较大;在宝山、金山、奉贤等区域,对单层标准厂房的需求量仍然远多于多层厂房,但随着上海土地稀缺形势的日益严峻,及上海经济转型和产业转移的背景下,多层厂房将成为未来的主流厂房物业类型。
     
    Q1-5
     
    Q1-6
     
    Q1-7
     
    Q1-8

    投资建议

    3月底,上海虹桥商务区建设正式启动。“大虹桥”从纸上规划到实地开工的跨越,将直接带动西虹桥青浦和北虹桥嘉定的发展,且此两区域未来发展的方向主要是打造生产型服务综合区,因此建议在下个季度可重点关注青浦、嘉定区域的厂房类物业投资。

    上海迪士尼乐园4月8日正式破土动工,总投资达245亿元,相关专家预计上海迪士尼乐园专案将对上海100多个产业产生直接或间接带动。而在工业物业方面,迪士尼的开工,对浦东川沙及周边地区的物业或带来巨大的推动作用,迪士尼在旅游业及服务业方面的直接带动将使与之有密切关系的物流仓储成为投资热点。因此可重点关注川沙物流园等相关园区的发展动态以寻找最佳投资时机。

    【著作权声明】以上观点未经上海工业房地产测评研究中心授权,任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载,请与 400-820-8040 联系;经许可后转载务必请注明出处,违者本中心将依法追究责任。欢迎媒体合作

        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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