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《2011年第四季度上海工业物业指数报告》摘要:
  • 上海工业物业市场第四季度的租售水平小幅增长。第四季度上海工业物业租金均价环比上涨0.46%,从上个季度的0.646元/㎡/天小幅上涨至第四季度的0.649元/㎡/天;工业物业出售均价环比上涨0.78%,从三季度的3236元/㎡抬升至3261.29元/㎡。且随着国家政策对楼市的严控,不少开发商对工业地产已经有所动作,相信工业物业未来售价将会不断攀升。
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    2011年第四季度上海工业物业指数报告

    市场概况:

    根据上海统计网发布的信息,第四季度上海连续三个月制造业采购经理指数都在临界点50%以下,表明随着国内外市场需求放缓,企业生产动力不足,上海制造业经济已经开始收缩,

    这对以工业企业为主要客户群体的上海工业物业市场产生直接影响,第四季度上海工业物业需求市场没有重现前几季度的旺盛景象,投资者需求开始下降。据上海财经大学发布的2011年第四季度投资者信心指数,第四季度上海市投资者信心指数为108.96点,较上季度下降1.07点,同比降低6.24点,虽然指数仍然处于乐观区域,但已持续下滑跌至2010年以来的最低值。

    投资者信心虽有所滑落,但由于工业物业本身的保值性,上海工业物业市场第四季度的租售水平仍有小幅增长。第四季度上海工业物业租金均价环比上涨0.46%,从上个季度的0.646元/㎡/天小幅上涨至第四季度的0.649元/㎡/天;工业物业出售均价环比上涨0.78%,从三季度的3236元/㎡抬升至3261.29元/㎡。且随着国家政策对楼市的严控,不少开发商对工业地产已经有所动作,相信工业物业未来售价将会不断攀升。

    上海工业物业第四季度的需求市场虽然有点低迷,但市场对研发办公物业的需求一直居高不下,本季度市场对研发办公物业需求占比从上个季度的10.03%升至14.50%;而在仓储物流需求方面,由于全球订单减少对外向型制造业影响较大,第四季度的保税仓库需求有所下降,但同时也由于国内零售消费的增长,对标准仓库需求却在不断增长。
     
    市场供应方面,第四季度新增的商务园区主要集中在金山、奉贤、崇明等远郊区域。于929日揭牌的上海首个日本企业产业园位于金山区,项目首期开发396亩,建筑总面积24.7万平方米,其中标准厂房约14.4万平方米,定制厂房约10万平方米;另外本季度位于上海崇明地区的智慧岛数据产业园也正式开园,园区一期规划面积2.1平方公里,二期规划面积10平方公里。
     
    租售价格
     
    受国内经济增长放缓及国际经济前景的复杂性等综合因素影响,2011年第四季度上海工业物业的整体租售市场仍呈上行态势但增速有所下降。根据上海工业房地产测评中心后台的数据统计,由图Q4-3和Q4-4看出,2011年第四季度上海工业物业租金均价环比上涨0.46%,同比上涨4.34%;工业物业出售均价环比上涨0.78%,同比上涨2.92%。
     
    从图Q4-1可以看出,2011年第四季度,上海工业物业各区域租金水平与上季度基本持平,浦东租金以1.045元/㎡/天的高位依然遥遥领先其他区县,奉贤和金山的租金水平几乎相当,分别为0.464元/㎡/天和0.463元/㎡/天;第四季度上海郊区工业物业的平均售价为3261元/㎡,从Q4-2可以看到,原浦东地区及受惠大浦东的原南汇地区仍是投资热门区域,售价在不断攀升,原南汇地区(3206.67元/㎡)已和嘉定地区(3246元/㎡)旗鼓相当。
     
    Q4-1
     
    Q4-2
     
    Q4-3
     
    Q4-4
     
    需求市场
     
    根据上海招商网后台统计,2011年第四季度上海工业物业市场在需求情况方面不甚乐观,与上个季度相比需求总数量下降了34.26%,世界经济的不确定性会对国内工业地产市场带来波动风险,投资者开始谨慎投资。由图Q4-5可以看出,虽然上海大部分区域对于工业物业需求都在下降,但市场对浦东和嘉定两地区工业物业的需求一直较为旺盛,在整个市场的需求占比分别达到了12.15%和13.67%,相比较上个季度都有不同程度的涨幅;嘉定地区近两年对区域产业的明确规划及受益大虹桥区域的辐射等利好因素的存在,是投资者对嘉定区看好的主要诱因。
     
    由图Q4-6可以看出,1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力,需求占比依然维持在40%以上;相比较上个季度,表现较为突出的是市场上对大面积工业物业的需求,其中5000㎡—8000㎡的大面积工业物业需求占比从9.37%提升到11.74%;而12000㎡以上的超大面积工业物业需求更是从三季度的3.98%占比上涨到四季度的6.52%。可以看出,在面对相对低迷的市场环境下,大型企业的抗危机能力更强,有一定规模的企业在喜忧参半的经济环境下仍然没有减少扩张需求。
     
    市场上对各类型工业物业的需求总趋势虽然没有太多变化,但受上海政策及产业调整方向的影响,个别类型的工业物业需求还是有不小的波动。上海从2012年即将试行的增值税代替营业税的改革对部分物流企业影响很大,受改革后税负不减反增的担忧,一部分物流企业已经做好要撤出上海的打算,因此市场上对物流仓储的需求并不如前几个季度的需求那么旺盛,很多企业处于观望期;另一方面受上海加大现代服务业及产业结构调整的引导,单层厂房在市场上不再独具鳌头,它的地位已经受到多层厂房甚至研发办公物业的威胁,由图Q4-8可以看到,单层厂房的需求占比从三季度的35.96%锐减至第四季度的27.80%,而研发办公物业市场需求占比却从上个季度的10.03%升至14.50%。
     
    Q4-5
     
    Q4-6
     
    Q4-7
     
    Q4-8
     
    投资建议:
    随着房地产投资的低迷,逐利的开发商开始转向投资回报周期虽长却处于政府调控真空的工业地产。外资投资商经过洗牌已经有了比较明晰的市场份额,内资投资商则越来越活跃,但更趋向于短期性销售。业态投资已经从原来比较集中于物流,开始向高科技厂房与研发办公等多元化形态扩展。
     
    从第四季度的市场情况分析,对于下一步有投资意向的投资者仍然可以关注研发办公类物业,这一类型工业物业目前仍处于紧俏态势,市场上还有很大的缺口;另一方面物流仓储也是市场上供应较为紧张的物业类型,但由于下半年外部环境的不稳定,保税仓库未来潜力有限,可以多关注更有市场竞争力的标准仓库或者专业性仓库。
     
     
    上海工业房地产测评研究中心
    2012.1.1
    【著作权声明】以上观点未经上海工业房地产测评研究中心授权,任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载,请与 400-820-8040 联系;经许可后转载务必请注明出处,违者本中心将依法追究责任。欢迎媒体合作

        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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