2011年度上海市工业物业市场回顾

市场概况

由于受到全球经济复苏放缓、国内宏观调控力度加大及自身结构调整等多层因素影响，2011年上海经济增长速度出现放缓。从上海统计局公布的数据看，前三季度，上海工业增加值增长只有8.5%，上海经济放缓的很重要的一个原因就是工业增长乏力。工业企业生产动力的缺乏，直接诱使工业企业对工业物业的扩张需求后劲不足。

出于对外部经济的不稳定性会对上海工业地产市场带来波动风险的担忧，2011年整个市场对工业物业的投资相对谨慎。但由于目前上海工业物业市场供应仍有较大缺口，供需的不平衡及其地产保值的特性，全年工业物业市场租金走势和售价走势仍呈上行态势，但增长速度明显放缓。2011年上海工业物业租金均价相比较2010年租金水平，上涨了4.74%；而上海工业物业全年出售均价相比较2010年上涨了1.45%。

上海的工业土地已经进入极其稀缺状态，这既表现在每年的土地指标的稀缺，也表现在一手土地的取得门槛日益提高，上海某些区域2011年工业土地一级市场土地出让价格的溢价率最高甚至达到322.04%；在上海市工业土地一级市场，2011年上海市的11个区县均有工业土地出让，金山区工业土地一级市场成交面积最多，为427.5818公顷，占上海工业土地一级市场总出让面积的22.85%；而在成交均价方面，2011年度徐汇区华泾镇唯一一幅出让地块以350万元/亩的高价成交，是2011年度成交单价最高的一幅工业地块。

2011年作为上海十二五的开局之年，整个工业物业市场发展相对平稳。2012年，随着上海将战略新兴产业和现代服务业作为未来的发展重点，工业地产的产业化方向将更加明显。当下对工业物业的投资已经从原来比较集中于物流，开始向高科技厂房与研发办公等多元化形态扩展。对工业地产运营商来说，脱离物业载体的建设和开发，产业服务、产业培育、专业招商乃至产业投资将成为下一阶段发展的新考验。

一、上海工业土地一级市场

2011年度上海市共发布了93批次492幅工业土地的出让公告，总出让面积为1870.99公顷。截至2011年12月31日，上海市工业土地一级市场已成交地块数为408幅，成交率为82.93%，由于12月下旬发布的公告地块还在竞买申请时间内，需到2012年2-3月方可成交，因此预计2011年上海工业土地一级市场成交率在90％左右。

由图1可以看出，2011年度工业土地一级市场成交面积为1491.92公顷，其中成交面积居于榜首的是金山区，为427.5818公顷；奉贤全年度出让地块数量最多，高达112幅，占到2011年度上海市工业土地一级市场出让土地总数量的22.76%。

由图2可以看到，2011年度上海工业土地一级市场成交均价为38.91万元/亩，较2010年上海工业土地均价上涨了21.21%，是近五年上涨幅度最大的一年。2011年，除浦东地区工业土地均价略有下降外，其他区县工业土地一级市场均价都有不同程度的上涨，尤以青浦和崇明地区上涨明显，分别上涨了51.66%和55.36%。

 
图1

 
图2
 

二、工业物业租售市场回顾

1. 租售价格
 
图3
 
图4
由图4和图5可以看出，2011年度上海整个工业物业市场租金走势和售价走势仍呈上行态势，但工业物业季度租金均价和季度售价均价增长的幅度都在越来越小。由于土地资源的有限性，政府在工业土地容积率，投资强度、覆盖率等方面都提高了要求，这使得工业地产的进入门槛越来越高，也促使市场对工业物业的投资更趋向理性，这也是上海工业物业租金和售价增幅越来越平稳的主因。同时，由于上海对现代服务业及生产性服务业发展的偏重，上海的制造业角色在进一步弱化，这直接带动工业地产越来越向研发办公型业态倾斜。研发类物业升值加速，租金上扬，高标仓库和厂房相对平稳。截止第四季度末，2011年上海商务园区的平均净有效租金达到每天每平方米2.46元，同比增长9.2%。

2.需求市场
根据上海招商网工业房地产测评研究中心对上海招商网后台2011年上海市工业物业需求信息的统计分析得出：
 
图5
由图5可以看出，2011年度上海工业物业需求市场起伏较大，2011年上半年处于需求旺盛的态势，而下半年受外部环境的影响，对外贸依附度较高的出口型工业企业生产动力不足，下一步扩张的需求不那么强烈，因此整个下半年工业物业需求市场有下行态势，在第四季度表现尤为明显。
 
图6
区域需求方面：从图6可以看出，2011年上海市工业物业主力需求区域仍然集中在嘉定、浦东、闵行等产业发展环境较好的区域，市场需求占比分别为13.09%，12.05%，11.42%；而原南汇、松江、宝山等区域，由于政策利好因素的后发效应，市场需求纷纷在2011年爆发，其中原南汇地区，在需求市场的占比从2010年的6.80%一跃升至2011年的10.34%。随着上海市政府对郊区新城建设的力度逐步加大，各企业也越来越看好上海远郊区域的未来。
 
图7
 
图8
面积需求方面：由图7可以看出，2011年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主，其中3000平米以下的需求占到总需求量的68.32%，1000平米—3000平米面积的物业需求量占到41.62%；另外值得关注的是2011年度大面积物业的需求量较2010年有一定程度的涨幅，其中3000平米—5000平米面积的物业需求量占比从2010年的10.35%扩至2011年的14.13%，而8000平米—10000平米面积的物业需求量也从4.22%小幅上涨到了5.53%。这主要由于国内外宏观经济环境的不稳定，市场竞争力较弱的小企业对未来持谨慎观望态度，扩张需求较弱，然较有市场竞争力的大企业纷纷选在整个需求市场较弱的时候进入，这有利于在谈判时争取到有利的价格优惠。同时，由图8可以看出，闵行、市区和原浦东新区是3000平米以下小面积物业的主要需求区域，而奉贤，嘉定，松江等区域的需求面积主要在3000平米—8000平米的中大型面积工业物业，这主要受制于不同区域内的租金差别及土地资源的丰寡。

 
图9

物业类型需求方面：由图9可以看出，2011年上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化，除市区外，其他区域对单层和多层厂房类物业依然有较大需求，但也可以明显的看出，在2011年各区域对高端研发办公物业和物流仓储物业的需求分流了一部分多层厂房的市场；同时由图9可以看出，目前在单层厂房需求强劲的情况下，市区、闵行区和原浦东新区的多层厂房需求量高于单层厂房，这一方面由于这几个区域可利用土地资源的日渐稀缺造成的，另一方面也与各区域的产业发展导向有关。