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《2012年上半年上海工业物业市场行情报告》摘要:
  • 从整个2012年上半年的工业物业市场来看,需求市场的表现不再那么抢眼,需求量相比较去年同期相比,略有萎缩,嘉定和闵行地区仍为需求主力区域。
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    2012年上半年上海工业物业市场行情报告

    市场概况:

        从国家统计局最新公布的6月份的中国制造业经理人采购指数看,宏观经济仍不容乐观。6月份,中国制造业采购经理人指数(PMI)为50.2%,比5月回落0.2个百分点,创去年11月以来新低,同时也更逼近50%的荣枯分界点。但从企业家信心指数和企业景气度指数看,不少企业尤其是工业类企业对未来经济仍持看好态度,最近国家也在通过降低银行利息、出台“新36条”等措施缓解经济下行压力。

        虽然宏观经济面临下行压力,投资者对产业地产仍兴趣不减。6月,上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司以9400万元购入了位于奉贤的183,090平方米土地;4月,上海国际医学园区联合发展有限公司以总价4085万元购入位于浦东南汇地区约42,220平方米的土地;同期,深圳联合金融投资服务集团投资约人民币2,783万元购得位于嘉定的约57,978平方米土地。

        除了这些投资商大量购入工业土地外,上半年一些大型企业也在不断的加大扩张步伐。杜邦6月开始了其位于上海浦东新区张江地区内的研发中心17500平方米扩建工程。生物制药集团阿斯利康宣布将在上海浦东张江高科技园区建立其亚太总部,此举将为上海带来约1亿美元的投资。上海北连生物科技有限公司签约入驻漕河泾浦江科技广场的两个楼面,合计面积约为3500平方米,计划在此设立该公司的总部和研发中心。

        相比较大企业的大手笔,对小企业来说,整个经济形势的影响仍不容小觑。从整个2012年上半年的工业物业市场来看,需求市场的表现不再那么抢眼,需求量相比较去年同期相比,略有萎缩,嘉定和闵行地区仍为需求主力区域。而在租售价格方面,整个上半年上海工业物业租售价格仍呈上扬态势,但由于受经济下行压力影响,在6月份,工业物业租金和售价均价双双下跌。

    需求市场:

        根据上海招商网后台数据统计,2012年上半年上海工业物业市场在需求数量上与去年同期相比,略有下降。据不完全统计,上海上半年约有2000家需求租购厂房类物业的企业。

        从图1可以看出,嘉定地区的需求市场仍然比较旺盛,需求占比为13.14%;其次需求较多的是闵行地区,需求占比为12.47%,而原南汇地区由于前两年需求量的释放,新增和存量物业都非常有限,整个上半年需求量都不多,需求占比仅为整个上海市的5.73%;另外需要关注的是金山区域的变化,金山地区上半年的需求占比也不高,仅为5.85%,但近两年由于上海近郊工业土地的紧缺,金山地区工业土地的出让量一直比较大,由于工业项目的周期性较长,市场上可提供的成型物业又比较少,这是影响该地区物业需求量的一个重要因素。需求区域的变化一方面源于区域市场物业供应的差别,另一方面也可以看出企业在选择工业物业方面也越来越趋于理性,不再单一的盯紧浦东。由于上海产业转型的加速,不少工业企业在逐渐的撤出上海,工业类企业对近郊的需求开始减少,将目标转向临近江浙地带的远郊地区。

        从图2可以看出,1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力,需求占比为36.88%;1000㎡以下的物业需求占比为29.50%,相比较去年同期,有一定程度的上浮,这主要源于企业对市场的预期仍持谨慎态度,面对宏观经济下行压力,企业小幅度的扩张可能更有利于躲避未来可能出现的风险;对于5000平方米以上较大面积物业,市场需求依然有限。

        从图3、图5可以看出,在青浦、嘉定、松江等远郊区域,市场需求仍然以大面积的工业物业为主,需求物业类型以单层厂房物业为主;而在市区、原浦东、闵行、宝山等区域,市场需求以3000平方米以下甚至1000平方米以下的小面积工业物业为主,且需求物业类型主要为既可以办公又可以做仓储或轻工生产的多层厂房类物业为主,这主要和企业的产业需求相关。研发类企业或轻工类企业对厂房本身属性要求相对较低,但由于其业务特点对厂房的地理位置要求较高。


    图1

     
    图2


    图3

     
    图4


     
    图5

    租售市场

        受宏观经济趋稳影响,企业对未来经济信心指数并没有降低,2012年上半年上海工业物业的整体租售市场仍呈上行态势。根据上海招商网后台的数据统计,由图7和图9看出,2012年第二季度上海工业物业租金相比较第一季度工业物业租金上涨了0.18%;而在售价方面,第二季度上海工业物业售价比第一季度工业物业售价同比上涨了0.06%。

        从图6可以看出,2012年上海上半年工业物业郊区板块租金各区域水平变化不大。原浦东新区以1.03元/㎡/天的租金水平依然遥遥领先于其他区域;嘉定和宝山地区的租金水平较为接近,这主要由于两地区的经济发展旗鼓相当,产业分布也各有春秋;由图8看,从售价水平分析,原浦东地区和原南汇地区的物业售价差别依然较大,原南汇地区虽然划入浦东区域行政规划,但在经济领域,仍有较大的差距,但可以明显的看出,原南汇地区的升值空间巨大;宝山、嘉定、松江三个区域的工业物业水平相差不大,嘉定地区由于互联网产业和新能源汽车等新兴产业发展较早,因此该地区工业物业水平也有领先之势。

    图6

     
    图7

     
    图8

     
    图9


    投资建议:

        由于房地产调控政策的不断出台,房地产行业正在经历一次大洗牌。传统房地产业对投资者的吸引力正在逐渐下降,不少投资者将目光投注在工业地产领域。由于现在互联网经济的发展,带动了物流业的繁荣。而工业物业因其本身特殊性,面对物流快递业的快速发展,仓储物业无法同步快速发展,在不少地区仓储物业市场目前仍处于空前紧缺阶段。有不少投资者也纷纷表示有意向进入该细分领域。

        而在产业投资方面,有望在未来有较大发展空间的仍为新兴产业。据悉,上海市为推进新兴产业的发展,在未来三年内将向高端制造业、生物医药业、信息技术产业以及新能源业在内的十大重要产业提供人民币6600亿元的金融支持,目前不少银行已经将此次金融支持提上日程。因此可以预料,未来投资新兴产业将有较大发展,但同时也要根据市场情况投资,不可盲目跟风。
     

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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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