10月1日国家统计局服务业调查中心和中国物流与采购联合会发布的中国制造业采购经理指数显示，2013年9月，中国制造业PMI为51.1%，比上月上升0.1个百分点，连续3个月回升，表明我国制造业经济继续稳中有升。

 

企业对未来市场信心也在不断增强，主要表现在不少企业积极备产，加大采购力度。制造业经济的回升和企业信心指数的增强也带动了上海工业物业市场的相对旺盛。2013年第三季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比，有一定幅度的上升，平均上涨了24%。据不完全统计，2013年第三季度上海工业物业市场供应面积约为151万平方米，市场供应仍有限，相比较市场不断增加的需求，市场仍需加大供应力度。

 

随着电子商务的蓬勃发展和零售业的繁荣，市场上对物流仓储等需求仍然比较旺盛，加上近期上海自贸区的设立，也催生了市场对物流仓储和物流地产需求。伴随着仓储物流市场需求的增加，现代服务业的发展使得市场上对混合型厂房类物业的需求也在增多。

 

由于当前上海工业物业市场仍处于供不应求的状态，因此第三季度市场上租金和售价都有不同程度的上涨，2013年第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.81%；而在售价方面，第三季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.54%。这也应和了金九银十的市场常规行情，一般企业都开始在第三季度进行一定的投资和扩张。

 

本季度投资交易项目主要有：7月29日，市工业综合开发区与上海南明光纤技术有限公司正式签订投资意向书，该项目总投资1.5亿人民币，用地面积约1万平方米，达产后预计可实现年销售额4亿元，贡献税收2700万元；8月7日，上海浦东康桥（集团）有限公司与上海银基信息科技股份有限公司举行项目签约仪式，项目内容包括1.银基自有产品（IT安全运维设备）SmartBox和AuditSec的生产基地2、银基自有的数据中心和总控中心 3、银基自有的研发中心和实验室4、银基集团总部办公中心；9月17日上午，张江高新区青浦园区落户企业上海西氏医用橡胶有限公司举行开业典礼，本项目总投资额2750万美元，占地约45亩，拟建面积1.3万平方米。

 

 

2季度以来，在一系列既利当前、更惠长远的各项稳定经济发展政策的推动下，经济运行积极因素进一步累积，在此背景下，社会预期稳定，企业发展的信心进一步得到增强。第三季度可以看到，社会各项经济指标都在上升，整体社会经济开始回升。第三季度市场上租金和售价都有不同程度的上涨，2013年第三季度上海工业物业租金较上季度上涨了1.81%；而在售价方面，第三季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.54%。

 

从图1可以看出，2013年上海第三季度工业物业郊区板块租金各区域相对稳定。除奉贤和金山两地区有小幅下降之外，其他郊县都有不同程度的上涨；青浦、嘉定、宝山、原南汇等区域租金水平基本持平，松江相对这四个区域来说租金水平略高，这和地区的物业设备、地理位置等相关；从图3看，各个区域的售价分布与上季度相比变化不大，青浦、金山、奉贤售价基本处在板块低位，但近几年也有不断上涨态势，且最近几年上海工业土地的主力区域都在这三个区，随着工业土地价格的不断上升，未来这些区域的工业物业售价也将不断抬升。

 

图1.

 

图2.

 

图3.

 

图4.

 

 

根据上海招商网后台数据统计，2013年第三季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比，有一定幅度的上升，平均上涨了24%。

 

上海各郊县整体对工业物业需求占比的分布随着时间的不同和市场环境的变化也在变化着。从图5可以看出，第三季度在上海工业物业需求市场中，需求奉贤区域的工业物业较多，比例高达14.41%，在上海郊县中占比最高。这也是奉贤有史以来的第一名。这和其距离临港外高桥近水楼台有关，随着自贸区的设立，自贸区邻近区域的仓储物业和厂房类物业需求较旺盛。

 

其次，可以看出，第三季度在工业物业需求区域市场中，对近郊区域的需求明显上升。其中市场对宝山区域的物业需求从上季度的8.38%激增至本季度的13.96%；对嘉定地区工业物业需求也从第二季度的12.85%增加到本季度的13.96%；同时原浦东新区的工业物业需求也有所上升，达到13.06%的比例。

 

从图6可以看出，2013年第三季度，1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力，需求占比为47.72%，相比较上个季度来说，有大幅度的上升，这主要源于市场对1000平米以下小面积物业和5000平米以上大面积工业物业需求的双重减少。对中小型面积物业的需求成为市场主力，这是市场对企业的选择，也是企业对市场的选择，在稳定的扩张中，中型企业还是占据了市场发展的主力军地位。

 

从图7、图8可以看出，在对厂房类物业需求分析统计中，市场对单层厂房的需求相对较多，不少企业仍然因为工作性质的需要希望能找到独门独院的厂房。但是随着市场的发展，混合型甚至多层厂房才是未来工业物业可能会走到方向，单层厂房和独门独院类型的厂房，有其独有的优点，但是在寸土寸金的上海，这样的要求在未来或许将显得有点奢侈。

 

在市场对各区域面积工业物业需求的分布上，3000㎡以下的小面积工业物业需求区域集中在浦东、嘉定、宝山等地方，而松江、金山、奉贤等区域较吸引需求5000㎡以上的大型工业物业的企业。 

 

 

图5.

 

图6.

 

 

图7.

 

 

图8.

 

 

上海自贸区已经正式挂牌运行，其所带来的改革及一系列的政策意义将不言而喻。而对工业地产领域，其带来的推动作用也是前所未有的。上海自贸区试点短期内主要受益的区域还是集中在自贸区内部，以外高桥地区为核心扩展至洋山港临港新城与机场保税区，随后将辐射至全上海乃至长三角地区的经济区域。

 

上海自由贸易试验区的建立将有力推动区域内贸易、物流、航运等产业的进一步发展，由此催生大量的工业物流地产需求。上海自贸区对于物流、仓储企业来说是一块肥田，它们最终将从巨大的市场需求中获利。因此建议该区域内的物流企业可以多关注自贸区的进一步政策和其他相关动态。