2012年度上海市工业物业市场回顾

市场概况

2012年上海经济呈现增速放缓态势，但总体表现良好，经济转型的一些重要信号正在逐步显现。2012年4季度经济增速略微回升，2012年全年经济增长维持在7.5%左右。从上海统计局公布的数据，1-11月全市生产总值比去年同期下降1%，但工业企业效益有所好转，1-10月，全市工业企业利润总额比去年同期增长0.4%，上半年下降4.1%。工业企业效益的好转也给工业物业市场带来了好的转机。

从全年上海工业物业市场走势来看，上海整个工业物业市场已开始有所回暖。2012年上海工业物业平均租金相比较2011年小幅上涨1.10%，售价平均上涨1.68%。出于对外部经济的不稳定可能会对上海工业地产市场带来的波动风险，2012年整个市场对工业物业的投资相对谨慎。但由于目前上海工业物业市场供应仍有较大缺口，供需的不平衡及其地产保值的特性，全年工业物业市场租金走势和售价走势仍呈上行态势，但增长速度明显放缓。

而在上海工业地产一级市场，研发办公类型的工业用地在加大供应力度。2012年作为研发中心和研发总部用途的地块有10幅，共27.59公顷，占总出让面积的1.89%，主要集中在浦东新区和嘉定地区。而就各个区县2012年的表现看，闵行地区2012年表现抢眼，较2011年供应面积增加了92.89公顷，平均上涨了一倍还多；另闵行地区全年成交金额也是所有区县里面最多的，这一方面是由于土地供应面积的增加，另外一方面是由于2012年在闵行地区出让的土地中，溢价率价较高，其中最高的是[莘庄工业区工-109号地块]成交总价1300万元，平均溢价率达156.92%。

从莘庄工业区出让土地的高溢价率可以看出，成熟的园区更受投资者的青睐。在国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的影响下，这种趋势更加明显。市郊成熟型的园区对比市区写字楼有价格上的优势，对比不完善、新建的市郊商务园区又有配套完善、产业链完整的优势，因此可以预料成熟型的工业、商务园区将成为2013年炙手可热的投资产品之一。在投资市场，随着经济的复苏和新政策的生效，预计投资市场会变得更加活跃。

一、上海工业土地一级市场

2012年度上海市共发布了108批次447幅工业土地的出让公告，总出让面积为1461.06公顷。相比较2011年上海工业土地一级市场总出让面积减少了409.93公顷。截止2013年1月8日，2012年全年成交的地块为402幅，未成交的地块有45幅，除去还在竞买申请期内的公告地块，全年工业土地一级市场成交率为89.26%。

图1.

2012年度工业土地一级市场成交面积为1259.11公顷，其中成交面积居于榜首的是金山区，为226.94公顷；2012年度工业土地一级市场成交总价为88.66亿元，其中成交金额最多的是闵行区，为17.42亿元。

图2.

由图2可以看到，2012年度上海工业土地一级市场成交均价为40.47万元/亩，较2011年上海工业土地均价有小幅上扬，全年平均上涨了4.01%。2012年各区县的工业土地均价增长更趋近理性，青浦地区在经过高溢价率的2011年后开始重新回归到30万元/亩的区间内。

二、工业物业租售市场回顾

1. 租售价格

图3.

图4.

由图3和图4可以看出，2012年度上海整个工业物业市场租金走势和售价走势仍呈上行态势，但工业物业季度租金均价和季度售价均价增长的幅度都在越来越小。第二季度的平均租金环比增长甚至出现了负数，第二季度的工业物业平均租金较第一季度租金均价下降了0.15%；而第三季度的工业物业出售均价增长也开始放缓，较第二季度仅上涨了0.122%，是近年来季度增长幅度最低。

由于外部经济环境发展的不确定性，上海甚至全国制造业经济的完全回升还需要时间。随着国家对经济发展的调整，虽然经济增长没有以前的迅猛，但依然是维持在稳定增长状态。从全年上海工业物业市场走势来看，从上海第四季度整个工业物业市场开始已有所回暖，在未来，预计工业物业市场将会再一次繁荣，但不同物业类型的市场将会被重新整合，厂房类物业依然需要，但或不会成为市场主力需求对象。

2.需求市场

根据上海招商网工业房地产测评研究中心对上海招商网后台2012年上海市工业物业需求信息的统计分析得出：
 

图5.

由图5可以看出，2012年度上海厂房类工业物业市场需求全年呈逐渐下降趋势，但第四季度开始，市场需求开始回升。整个市场对厂房类物业需求有所减弱；但随着电子商务行业与传统零售业交易的活跃，仓储类物业的市场需求却依然强劲。

图6.

区域需求方面：从图6可以看出，2012年上海市工业物业主力需求区域集中在嘉定、原浦东、闵行、宝山等产业发展环境相对较好的区域，市场需求占比分别为14.35%、13.34%、11.78%、10.92%；而原南汇地区，由于前几年政策利好因素的爆发性效应，从2012年开始市场需求开始趋稳，在需求市场的占比从2011年的10.34%一跃减至2012年的4.37%。随着上海市政府对郊区新城建设的力度逐步加大，各企业也越来越看好上海远郊区域的未来。

图7.

图8.

面积需求方面：由图7可以看出，2012年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主，其中3000平米以下的需求占到总需求量的68.56%，1000平米以下面积的物业需求量占比，相比较2011年有所上升，为30.67%；另外值得关注的是2012年度大面积物业的需求量较2011年有一定程度的上涨，5000平米以上大面积的物业需求量占比从2011年的17.54%扩至2012年的19.33%。这主要由于国内外宏观经济环境的不稳定，市场竞争力较弱的小企业对未来持谨慎观望态度，有市场竞争力的大企业对于未来的抗风险能力较强，大多会选在市场整体较弱的时候进入，抢占市场份额。同时，由图8可以看出，闵行、市区和原浦东新区是3000平米以下小面积物业的主要需求区域，而奉贤，嘉定，松江等区域的需求面积主要在3000平米—8000平米的中大型面积工业物业，这主要受制于不同区域内的租金差别及市场不同类型物业的供应。
 

图9.

物业类型需求方面：由图9可以看出，2012年上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化，除市区外，其他区域对单层和多层厂房类物业依然有较大需求，而市场对市区内物业的需求主要集中在研发办公方面，也有少量的仓储物业需求；另一方面，也可以看出，随着仓储物流业的完善，市场对简易仓库的需求在减弱，简易仓库已不能满足市场上业务发展完善的企业需求，市场对标准仓库的需求在增加。