中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心最新发布的2013年6月份中国制造业采购经理指数(PMI)为50.1%，较上月微降0.7个百分点，而四月份和五月份的PMI分别为50.6和50.8，均位于50%临界点以上。虽然整个经济态势增长有下行压力，但总体上保持平稳发展。

 

即使中国经济有下行压力，但市场对上海工业物业的需求仍然有增无减，这说明企业对未来仍持乐观看好态度。2013年第二季度上海工业物业市场在需求数量上与第一季度相比，有小幅度的上升，平均上涨了近10%。其中，需求厂房类物业较多的仍以加工仓储类企业为主，约占64.62%，而电子信息制造业、装备制造业、生物医药产业等先进制造业相对于新材料、新能源等行业的需求量略大，这主要源于上海长期积累下来的制造业产业成熟度。而在供应市场，据上海招商网后台不完全统计，2013年第二季度上海工业物业市场供应面积约为102 万平方米，市场供应仍有限，相比较市场膨胀的需求，市场供应仍需加强。

 

工业地产市场经过这么多年的发展，无论是从地价还是租金方面，都处于上行的通道。虽然项目交易成交有限，但由于市场上工业物业供应有限，促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。2013年第二季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.15%；而在售价方面，第二季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.06%。

 

在投资市场，本季度投资交易项目有限。近日，罗斯德尔集团下属公司上海斯姆雷敦汽车工程技术有限公司签约入驻浦江高科技园F区标准研发办公用房，建筑面积约1400平方米，将销售中心、设计中心等核心功能整合其中；国内领先制药装备提供商——楚天科技股份有限公司签约入驻漕河泾开发区星联科研楼2号楼，拟设立其上海办公室及研发中心。

 

 

 

虽然当前中国经济面临下行压力，但工业地产市场经过这么多年的发展，无论是从地价还是租金方面，都处于上行的通道。第二季度，在上海工业物业市场，虽然项目交易成交有限，但由于市场上工业物业供不应求的状态仍然存在，促使本季度市场上租金和售价仍呈小幅上扬态势。根据上海招商网后台的数据统计，由图1和图3看出，2013年第二季度上海工业物业租金较上季度上涨了0.15%；而在售价方面，第二季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了0.06%。

 

从图1可以看出，2013年上海第二季度工业物业郊区板块租金各区域趋于稳定发展。原浦东新区第二季度租金略有小幅上扬，为1.032元/㎡/天；奉贤和金山这两个上海南郊区域，租金水平相对其他区域较低，但是随着工业地产的成熟发展，这样的租金在未来也会成为历史；从图3看，各个区域的售价分布与上季度相比变化不大，奉贤和金山租金差别不大，但售价上略微有点差距，这和区域的发展相对成熟度有一定关联，这两个区域也是近几年上海工业土地出让的重要区域。

 

 

图1.

 

 

图2.

 

 

图3.

 

图4.

 

 

根据上海招商网后台数据统计，2013年第二季度上海工业物业市场在需求数量上与第一季度相比，有小幅度的上升，平均上涨了近10%。

 

从图5可以看出，第二季度上海各区整体对工业物业需求占比分布相比较以往变化幅度不大，个别区域浮动较大。市场对原浦东新区工业物业的需求在各区域中不再领先，本季度夺得头名的松江区，市场对松江需求占比为14.53%，这说明市场在经济有放缓趋势的背景下，将价格相对低廉的区域作为首选；排在第二位的是闵行地区，市场对闵行区需求占比为13.41%，首次超过了原浦东新区在需求市场的占比；总体来看，上海东部和南部本季度的市场需求占比相对较小，上海西部和北部本季度较受市场欢迎。随着上海轨道交通的大规模建设，目前在上海来说，远郊区域的交通问题已经不再成为制约其发展的障碍了，相反，价格低，类型多的远郊区域厂房物业更受市场欢迎。

 

从图6可以看出，2013年第二季度，上海地区1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力，需求占比为39.46%，相比较上个季度的市场需求占比略有下降；但1000㎡以下和3000㎡—5000㎡之间的工业物业第二季度在市场的需求占比大幅度上升，在不稳定的社会经济发展预期中，小面积的物业和大面积的物业受市场欢迎，主要和需求这些不同面积的业主关系较大，俗话说船小好调头，小企业更能经受市场的波动，也较为灵活。

 

从图7、图8可以看出，各类型的厂房类物业需求第二季度基本持平，甚至多层厂房也越来越受市场欢迎。随着上海现代服务业比重的提升，多层厂房其实更适应市场的发展趋势，不需要重型机械的现代服务业和轻工型行业，其实对厂房的规格要求相对降低，有的甚至只是作为员工的宿舍来使用。在各区域市场对工业物业需求面积的分布上，浦东、嘉定、宝山等区域对3000㎡以下的小面积工业物业需求较旺盛，而松江、金山、奉贤等区域对5000㎡以上的大型工业物业需求比例相对较高，这和各个区域的工业物业类型的分布和产业规划方向相关。

 

 

图5.

 

图6.

 

 

图7.

 

 

图8.

 

 

当前工业地产市场无论是地价还是租金都已进入上行通道，投资热点是研发中心、独栋化办公楼、物流仓库和厂房，尤其是高端物流仓库。高端物流地产回报率高达8%，比住宅与办公楼4%-6%左右的回报率高很多。

 

相比较于厂房和研发办公，物流仓库仍是比较紧缺的工业物业类型，尤其是在上海的浦西地区，市场新增供应比较紧缺，但相对来说，工业土地的获得也变的比较困难。如果企业有投资意向，可以关注物流仓库的最新市场供应以调整自己的投资决策。