2013年12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.0%，比上月回落0.4个百分点，高于全年均值0.2个百分点，连续15个月位于临界点以上。表明制造业活动在进一步扩张，经济持续回暖。

 

    国内经济的持续回暖也增加了企业扩张的信心。2013年第四季度在上海工业物业市场中，市场整体需求数量与上季度相比，虽然无太大涨幅，但基本与之持平。市场仍在供不应求的状态，据不完全统计，第四季度上海工业物业市场中厂房类供应面积约为101万平方米，市场中轻工类等企业仍然需要大规模的厂房来进行经济活动。

 

    虽然临近年底，各种生产活动有所放缓，但工业物业市场仍是热度不减。第四季度工业物业市场租赁和出售的价格仍在不断上涨。2013年第四季度上海工业物业租金较上季度上涨了2.08%；而在售价方面，第四季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了1.50%。

 

    2013年12月份我国物流业景气指数（LPI）为52.4%，比上月回落0.6个百分点。但仍在50%以上，显示出物流活动增势虽有所减弱，仍然保持平稳增长态势。12月业务总量指数回落，物流业务规模高位趋稳。平稳的增长态势催生了市场对物流仓储类物业的稳定需求，因此仓储类物业的租金在各类型的工业物业中仍处在高位。随着农历新年的到来，预计1月份的物流业务活动将增多，仓储类物业的需求也将在一月份爆发。

 

    本季度投资交易项目主要有：12月11日，台湾最大食品集团——统一企业与金山工业区签约，项目拟投资2亿美元，用地226亩，建设饮料生产基地；10月份，全国最大的互联网金融服务企业——91金融超市与嘉定工业区签约，作为上海国际金融中心的重要组成部分，建筑面积达100万平方米的上海金融谷已于日前结构封顶，将于2014年5月投入使用；第四季度其他交易项目还有，上海威克斯不锈钢有限公司入驻星火开发区标准厂房四期园区，已签订标准厂房四期4000多平方米的厂房租赁预约协议；在其他类型工业物业交易方面，昆明那些花家居装饰品有限公司签约入驻漕河泾浦江科技广场，租赁面积近2500平米，作为该公司的管理总部、营销和展示中心，“那些花”的入驻，丰富了浦江科技广场作为生产性服务业集聚区的内涵。

 

 

 

    在工业物业市场仍处于供应小于需求的情况下，近年来对于工业物业市场来说，无论是租金还是售价，都在不同程度的上涨，只是各个时期因为外部环境和市场交易的多寡对价格的浮动范围略有影响。

 

    虽然临近年底，受气候等因素影响，企业生产活动有所放缓，但是市场的需求热度仍然不减。不少生产性指标略有回落，但工业物业市场租赁和出售的价格却在不断上涨。2013年第四季度上海工业物业租金较上季度上涨了2.08%；而在售价方面，第四季度上海工业物业出售均价较上个季度上涨了1.50%。

 

    从图1可以看出，2013年上海第四季度工业物业郊区板块租金各区域相对稳定。青浦、嘉定、宝山、原南汇等区域租金水平基本持平，松江相对这四个区域来说租金水平略高，这和地区的物业设备、地理位置等相关；从图3看，青浦、金山、奉贤售价基本处在板块低位，但近几年也有不断上涨态势，且最近几年上海工业土地出让的主力区域都在这三个地区，随着工业土地价格的不断上升，未来这些区域的工业物业售价也将水涨船高。

 

图1.

 

 图2.

 

 图3.

 

图4.

 

 

 

    根据上海招商网后台数据统计，2013年第四季度上海工业物业市场在需求数量上与上季度相比，基本持平。

 

    上海各郊县整体对工业物业需求占比的分布随着时间的不同和市场环境的变化也在变化着。从图5可以看出，第四季度在上海工业物业需求市场中，市场对原浦东地区的需求量再次多了起来，占比高达16.85%，而在上季度表现亮眼的奉贤区，本季度市场对该地区的需求占比仅为6.74%。第四季度市场对区域的需求仍然集中在近郊地区，如宝山和嘉定两地区本季度的需求占比均为12.92%，闵行地区需求占比也在9.55%。

 

    从图6可以看出，2013年第四季度，1000㎡—3000㎡面积的中小型工业物业仍是市场需求主力，需求占比为48.67%，几乎占了所有需求面积类型中的一半左右，本季度需求占比相比较上季度来说，该类型物业需求也有小幅上扬。

 

    本季度需求12000平方米以上物业的比例也有所上升，占比为6%。在中国经济发展平稳的形势下，不少中小型企业都在不断扩张，也有很多江浙地区的企业在上海自贸区正式确立运行以后，也希望在上海寻求一片市场，于是纷纷在上海寻找厂房，注册公司等等。

 

    在市场对各区域面积工业物业需求的分布上，3000㎡以下的小面积工业物业需求区域集中在浦东、嘉定、宝山等地方，而青浦、松江、奉贤等区域较吸引需求5000㎡以上的大型工业物业的企业。 而在需求工业物业中，以厂房类型为例，需求多层厂房和对厂房类型没有太多要求的企业主要集中在宝山、闵行等近郊区域，企业多以轻工、生产型服务企业为主；而需求独门独院厂房或者必须是底层厂房的企业多数寻找区域集中在青浦、奉贤等区域。

 

图5.

 

图6.

 

图7.

 

 

 

图8.

 

 

 

    上海自贸区自成立以来，一直占据着上海经济领域的头条。据相关调研，仅仅不到半年的时间内，外高桥写字楼平均租金从2元/平方米/天迅速飙升至最高9元/平方米/天，增长幅度已经超过300%。办公楼成为紧俏物业，随之办公用地也趋于紧张。因此，预计对于大部分土地性质为工业用地的上海自贸区而言，未来或将转型为综合用地或者商业用地，不少仓储类型物业也或有转型为综合体的可能。建议有实力的企业可以快速争取在自贸区内或者外围区域取得相关用地的交易资格。

 

    自贸区的建设将加速地产的转型，产业地产未来前景可观。继住宅地产的暴利时代之后，下个地产类型最有可能带来暴利的就是产业地产。但产业地产不仅限于厂房、仓库等传统物业，未来细分领域的产业地产将更受欢迎，如现代服务业基地、养老地产、文化地产、体验式基地等等。因此有投资意向的投资体不要仅限于自贸区的热闹，整个上海甚至长三角地区都将成为产业地产的盛宴。