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《2010年度上海市工业土地一级市场供给与交易情况市场回顾》摘要:
  • 2010年度上海市共发布了54批次405幅工业土地的出让公告,总出让面积为1279.40公顷。截至目前,上海市工业土地一级市场已成交地块数为300幅,成交率为74.07%,未成交土地中有61幅是12月份发布的公告,需到2011年2-3月份挂牌,因此预计10年上海工业土地一级市场成交率在87%以上。
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    2010年度上海市工业土地一级市场供给与交易情况市场回顾

    2010年度上海市工业土地一级市场供给与交易情况市场回顾
    一、供应分析:

     
    图1  2010年度上海市各区县工业土地一级市场供应面积及所占百分比

     
    图2  2010年度上海市各区县工业土地一级市场供应数量及所占百分比

     

    地块数

    土地供应面积(公顷)

    市区

    1

    0.28683

    原浦东

    8

    21.76438

    闵行

    15

    35.78951

    宝山

    31

    208.7621

    原南汇

    40

    126.86

    嘉定

    29

    123.3163

    松江

    39

    98.06737

    青浦

    28

    83.29981

    奉贤

    129

    302.3236

    金山

    72

    215.5726

    崇明

    13

    63.36207

    表1 2010年度上海市各区县工业土地一级市场供应数量、供应面积分布情况

    2010年度上海工业土地一级市场土地出让面积排行TOP10

    地块公告号

    地块名称

    四至范围

    产业类型

    土地总面积(公顷)

    出让面积(公顷)

    固定资产投资强度
    (万元/亩)

    201000301

    宝山区长江口南岸宝钢段圈围地块

    东至长江,南至宝钢分公司南边界,西至原老大堤,北至练祁河东1.2公里

    钢压延加工、交通运输设备制造、金属废料和碎屑加工处理项目

    96.63101

    96.63101

     

    201003602

    宝北200921号

    东至罗东路,西至潘泾河,南至金石路,北至张家塘

    纺织、服装和皮革工业专用设备制造

    26.38789

    26.38789

    230(万元/亩)

    201008805

    嘉定区安亭镇曹安路以北、于田路以东工业地块

    东至于塘南路,西至于田路-姚泾河,南至基地边界-曹安公路,北至百安公路

    汽车零部件及配件制造

    23.75126

    19.97432

    234(万元/亩)

    201009104

    奉贤区奉城镇大叶公路北侧、界河南侧、南叶公路东侧区域

    东至民宅,西至南叶公路,南至大叶公路,北至界河

    电子器件制造

    20.78994

    19.52177

    120(万元/亩)

    201009301

    临港物流园区奉贤分区A0502地块

    东至新杨公路西侧绿化带,西至规划F10路,南至规划G3路,北至规划G2路南侧绿化带

    矿山、冶金、建筑专用设备制造

    16.54776

    16.54776

    240(万元/亩)

    201010106

    长兴产业基地船舶配套设施工程14号B区地块

    东至兴四路,西至长兴江南大道,南至兴三路和14号A区地块,北至农建圩河和14号A区地块

    船用配套设备制造

    16.18087

    16.18087

    200(万元/亩)

    201009105

    沪青园工10-013号地块

    东至永恩公司,西至崧华路,南至辅道,北至崧秀路

    通信设备制造

    20.09613

    15.55061

    200(万元/亩)

    201010903

    马桥产业园区吴闵支线北地块

    东至中康路,西至汇江路,南至铁路河,北至紫东路

    液体乳及乳制品制造

    15.50797

    15.50797

    350(万元/亩)

    201011811

    奉贤现代农业园区金海路西侧、广丰路北侧区域

    东至金海公路,西至茂园路,南至广丰路

    生物、生化制品的制造

    15.90331

    15.43745

    220(万元/亩)

    201009401

    临港重装备产业区J1302地块

    东至天高路(E61路),西至玉宇路(E6路)绿化带,南至江山路(D3路)绿化带,北至飞渡路(D31路)

    电机制造

    14.97631

    14.97631

    240(万元/亩)

     

    2010年度上海工业土地一级市场共出让地块405幅,总出让面积1279.40公顷。相比较2009年度上海工业土地一级市场土地出让地块324幅增长了25%,总出让面积1179.06 公顷增长了仅8.51%。从各区县工业土地供应的数量上来看:奉贤和金山的工业土地出让数量远远超过其他区县,其中奉贤全年度出让地块高达129幅,金山出让地块数量达72幅,奉贤和金山两个区县的工业土地出让数量占上海市整个区县的一半左右;从全年度各区县工业土地供应面积上来看,排名前三的分别是奉贤区302.3236公顷,金山区215.5726公顷和宝山区208.7621公顷。而原浦东新区全年度工业土地总供应面积仅21.76438公顷。

    从出让地块的单幅面积来看,2010全年上海工业土地一级市场中出让面积在3公顷以下的地块290幅,占到总出让地块数的71.60%,10公顷以上的大面积地块21幅,宝山区出让的一幅面积为96.63101公顷的巨型地块,是自2007年以来上海市单幅出让面积最大的工业地块,至今没有其他地块可以逾越。

    从土地出让的使用类型来看,2010年度出让的405幅工业地块中,作为物流仓储用途的土地有12幅,共61.29717公顷,占总出让面积的4.79%,主要集中在宝山和奉贤地区;用于化工产品制造类的土地出让了53幅,共130.7841公倾,占总出让面积的10.22%,主要分布在金山和奉贤两区;产业类型与研发相关的工业土地2010年出让了29幅,共60.441公顷,占总出让面积的4.72%。作为研发相关用途的土地出让数量已远远超越一直在工业地产领域比较热门的物流仓储类土地出让数量,可以看出2010年度上海倡导的调结构,促转型的方针已在工业地产领域有所体现。

    二、交易分析

     

    出让地块数

    已成交地块数

    土地供应总面积(公顷)

    已成交土地总面积(公顷)

    成交金额(万元)

    市区

    1

    1

    0.28683

    0.28683

    1192

    原浦东

    8

    7

    21.76438

    19.19227

    34740

    闵行

    15

    11

    35.78951

    16.84758

    15978

    宝山

    31

    19

    208.7621

    186.98

    93067

    原南汇

    40

    32

    126.86

    97.34168

    55292

    嘉定

    29

    25

    123.3163

    114.9408

    48381

    松江

    39

    34

    98.06737

    85.03231

    41681

    青浦

    28

    26

    83.29981

    80.51792

    38550

    奉贤

    129

    75

    302.3236

    192.6636

    82700.35

    金山

    72

    59

    215.5726

    190.7339

    66551

    崇明

    13

    11

    63.36207

    57.83572

    23775

    表2  2010年度上海市各区县工业土地一级市场交易情况

     
    图3. 2010年度上海市各区县工业土地的出让、成交和流标情况

    2010年度上海市共发布了54批次工业土地的出让公告,总出让地块405幅,其中成交的地块为300幅,终止挂牌的有3幅,共有8块土地流标。2010年度工业土地一级市场成交面积为1042.37公顷,其中成交面积居于榜首的是奉贤区,为192.6636公顷;2010年度工业土地一级市场成交总价为50.19074亿元,其中成交金额最多的是宝山区,为9.3067亿元。

    2010年度上海工业土地一级市场单幅土地出让总价排行TOP10

    地块公告号

    地块名称

    四至范围

    产业类型

    出让面积(公顷)

    中标公司

    总价(万元)

    201000301

    宝山区长江口南岸宝钢段圈围地块

    东至长江,南至宝钢分公司南边界,西至原老大堤,北至练祁河东1.2公里

    钢压延加工、交通运输设备制造、金属废料和碎屑加工处理项目

    96.63101

    宝山钢铁股份有限公司

    44875

    201009105

    沪青园工10-013号地块

    东至永恩公司,西至崧华路,南至辅道,北至崧秀路

    通信设备制造

    15.55061

     上海鼎讯电子有限公司

    15200

    201003602

    宝北200921号

    东至罗东路,西至潘泾河,南至金石路,北至张家塘

    纺织、服装和皮革工业专用设备制造

    26.38789

     太平洋机电(集团)有限公司

    13185

    201000501

    浦东新区张江南二编制单元B1-7

    东至规划经一路,西至向阳河东侧10米绿线,南至B1-8地块,北至B1-1绿地边界

    互动娱乐文化产业

    5.66794

     盛衡信息技术(上海)有限公司

    8800

    201008805

    嘉定区安亭镇曹安路以北、于田路以东工业地块

    东至于塘南路,西至于田路-姚泾河,南至基地边界-曹安公路,北至百安公路

    汽车零部件及配件制造

    19.97432

     上海大众汽车有限公司

    8389

    201009104

    奉贤区奉城镇大叶公路北侧、界河南侧、南叶公路东侧区域

    东至民宅,西至南叶公路,南至大叶公路,北至界河

    电子器件制造

    19.52177

     上海琼阁电子科技发展有限公司

    7972

    201002902

    康桥工业区31号地块

    东至箭桥路,西至创业河绿带控制线,南至地块边界,北至秀浦公路绿带控制线

    新材料的研究开发

    4.13619

    沙伯基础(中国)研发有限公司

    7200

    201003603

    宝北200907号

    东至潘泾路,西至小川沙河,南至大理港,北至北新塘

    结构性金属制品制造

    14.08354

     上海中远川崎重工钢结构有限公司

    7021

    201000704

    浦东新区张江高科技园区中区C-5-4

    东至纳贤路,西至海趣路,南至中科路北侧绿带,北至祥科路

    集成电路研发设计

    1.0977

     炬创芯(上海)微电子有限公司

    6120

    201002803

    奉贤区青村镇A30高速北侧、林海公路东侧区域

    东至环镇西路(规划),南至A30 高速公路,西至林海公路,北至空地

    木制品制造

    12.83209

     上海菲林格尔木业股份有限公司

    6017

     三、价格分析
     
    图4. 2007年至2010年上海工业土地一级市场成交均价走势图

    图5. 2010年度上海市各区县工业土地一级市场成交均价

    2010年度上海工业土地一级市场单幅土地出让单价排行TOP10

    地块公告号

    地块名称

    四至范围

    产业类型

    土地总面积(公顷)

    出让面积(公顷)

    中标公司

    总价(万元)

    单价(万元/亩)

    201000704

    浦东新区张江高科技园区中区C-5-4

    东至纳贤路,西至海趣路,南至中科路北侧绿带,北至祥科路

    集成电路研发设计

    1.0977

    1.0977

     炬创芯(上海)微电子有限公司

    6120

    371.69

    201009101

    76街坊6丘

    西至许昌路,南至长阳路,

    烟草制造业(技术改造项目)

    0.30458

    0.28683

     上海烟草(集团)公司

    1192

    277.05

    201002003

    康桥工业区47号地块

    东至跃进河、南至规划道路、西至规划道路、北至规划道路

    产学研基地

    1.79889

    1.72141

     上海新南科技发展有限公司

    5850

    226.56

    201002004

    康桥工业区46号地块

    东至规划道路、南至规划道路、西至规划河道、北至用地界线

    产学研基地

    0.51442

    0.51442

     上海水利投资建设有限公司

    1690

    219.02

    201009604

    川沙经济园区(北区)9-2局部

    东至通城河西侧防护绿带,西至9-2剩余地块,南至9-2剩余地块,北至川大路

    交通运输设备制造业

    1.2

    1.2

     上海浦公建设工程质量检测有限公司

    3000

    166.67

    201009304

    康桥工业区57号地块

    东至基地边界,西至规划路,南至沿船港绿带控制线,北至秀沿路绿带控制线

    风力发电系统的研发

    1.31784

    1.04632

     上海泰汉能源科技发展有限公司

    2500

    159.29

    201002304

    浦东新区北蔡镇御桥工业园区3-6

    东至南空部队用地,西至大寨河,南至御北路,北至规划3-1地块

    汽车零配件加工业

    1.64287

    1.64287

     上海华伟立体印刷有限公司

    3230

    131.07

    201002902

    康桥工业区31号地块

    东至箭桥路,西至创业河绿带控制线,南至地块边界,北至秀浦公路绿带控制线

    新材料的研究开发

    5.33429

    4.13619

    沙伯基础(中国)研发有限公司

    7200

    116.05

    201010701

    黄浦江两岸北延伸段EN2单元02-02部分地块

    东至02-06地块,南至02-03地块,西至双江路,北至02-02地块

    精细化工和工程塑料新材料研发中心

    1.02525

    1.02525

     巴斯夫应用化工有限公司

    1738

    113.01

    201000501

    浦东新区张江南二编制单元B1-7

    东至规划经一路,西至向阳河东侧10米绿线,南至B1-8地块,北至B1-1绿地边界

    互动娱乐文化产业

    5.66794

    5.66794

     盛衡信息技术(上海)有限公司

    8800

    103.51

    2010年度上海工业土地一级市场成交均价为32.10万元/亩,对比09年上海工业土地一级市场的成交均价略低。究其原因,2010年度上海国土资源管理局挂牌出让的工业土地主要集中在金山和奉贤等区域,这些区县的工业土地成交均价都不到30万元/亩,年度工业土地成交均价最低区--金山区2010年工业土地的一级市场均价仅有23.26万元/亩,而金山区全年成交的工业土地面积达到了190.7339公顷,占上海市全年出让工业土地成交面积的15%,这在很大程度上拉低了2010年全年的工业土地一级市场成交均价。

    就整个2010年的工业土地市场行情来看,上海各区县工业土地一级市场成交均价在2010年比较平稳,除市区外,原浦东新区以120.67万元/亩的工业土地均价依然遥遥领先于其他区县,闵行区工业土地一级市场均价以63.23万元/亩紧随其后。值得关注的是距离市中心区域较偏远的松江,青浦等区县,近两年这些区县工业土地一级市场的成交均价增长明显,崇明县工业土地的一级市场均价在2010年更是达到了27.41万元/亩,可以看出这几年随着原浦东以及市区的可出让工业用地资源日渐匮乏,土地出让的主角逐渐转移到其它郊区的大趋势。

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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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