现在时间:
您现在的位置:首 页 > 行业报告 > 土地市场报告  
 
《2011年上半年上海市工业土地一级市场供给与交易报告》摘要:
  • 2011年上半年上海市共发布了35批次工业土地的出让公告,总出让面积为628.83801公顷,总出让地块198幅,其中成交的地块为190幅,终止挂牌的有8幅,上半年除市区外,其它地区皆有土地出让。较之2010年下半年,2011年上半年上海的工业土地一级市场成交均价涨幅较大,上涨了39%,成交单价升至43.20万元/亩
  • 工业地产研究
    工业地产数据
    工业地产测评
    投资商讯
    工业地产博客
    工业地产咨询
    工业地产合作

    2011年上半年上海市工业土地一级市场供给与交易报告

    2011年上半年上海市工业土地一级市场供给与交易报告

    一、供给分析


    图1. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场供应面积及所占百分比


    图2. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场供应数量及所占百分比

     
    地块数
    土地供应面积(公顷)
    原浦东
    5
    16.32192
    闵行
    13
    29.80177
    宝山
    4
    15.12013
    原南汇
    18
    66.85494
    嘉定
    29
    79.27205
    松江
    18
    63.84366
    青浦
    26
    44.1481
    奉贤
    30
    95.54253
    金山
    48
    166.8668
    崇明
    7
    51.06607

    表1 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场供应数量、供应面积分布情况

    2011年上半年上海市共出让工业地块198幅,总出让面积为628.83801公顷。上半年除市区外,其它地区皆有土地出让。从各区县土地供应的数量上来看:嘉定、奉贤、金山3个区域的土地供应数量较多,分别为29、30、48幅;其中金山区出让的48幅工业土地中有29幅位于金山工业园区内;从各区县土地供应面积上来看:工业土地出让面积较大的区域仍集中在金山(166.8668公顷)和奉贤(95.54253公顷)这两个上海南端的区域;尤其值得关注的是,上半年青浦地区共出让工业地块26幅,单幅地块的面积比较小,总出让面积仅44.1481公顷;崇明县共出让了7幅工业土地,但出让面积高达51.06607公顷,且单幅地块面积都比较大,随着长江隧桥的开通,上海市至崇明的交通瓶颈被打破,崇明地区的发展越来越受到政府和企业的重视。

    从出让地块的单幅面积来看,3公顷以下的小面积地块共125幅,占到总出让地块数的63.13%;10公顷以上的地块共7幅,这7幅地块中的最大的一幅位于金山工业园区内,总出让面积为22.09628公顷,为上海联东金熠投资有限公司拍得,该地块为联东地产在金山大手笔投资的联东u谷•南上海国际企业港项目的一部分,据悉,整个项目占地1700多亩,总投资42亿之多,建成后将成为金山区最大的生产型服务业基地。

    从出让土地的使用类型来看:用于加工制造类的工业地块仍是上半年上海工业土地的出让主角,共有178幅,总出让面积达542.22996公顷;作为物流仓储使用的土地有10幅,共46.91985公顷,占总出让面积的7.46%,主要集中奉贤和嘉定地区;产业类型为软件和信息服务业的出让地块有4幅,合出让面积18.29554公顷,这4幅地块位于青浦和闵行地区,出让面积不大,但充分体现出青浦着力打造软件和信息服务业基地的产业规划,据悉,《青浦区促进软件和信息服务业发展若干意见》也即将出台;作为研发中心的工业地块共6幅,出让面积合21.39266公顷,6幅地块均位于嘉定地区,且产业类型80%都与汽车相关,嘉定区的汽车产业链在不断完善,正从汽车零部件加工中心向汽车研发总部转型。

    2011年上半年出让的工业土地中出让面积、总价和单价最高地块的详细情况:

    出让面积最大的地块

     

    出让总价最高的地块

    出让单价最高的地块

    二、交易分析

    图3.上海各区县2011年上半年工业土地一级市场出让、成交和流标情况
     

     
    出让地块数
    已成交地块数
    土地供应总面积(公顷)
    已成交土地总面积(公顷)
    成交金额(万元)
    原浦东
    5
    5
    16.32192
    16.32192
    18338.52
    闵行
    13
    10
    29.80177
    23.4014
    25901
    宝山
    4
    4
    15.12013
    15.12013
    10113
    原南汇
    18
    18
    66.85494
    66.85494
    70761
    嘉定
    29
    29
    79.27205
    79.27205
    40100
    松江
    18
    16
    63.84366
    55.65719
    33332
    青浦
    26
    23
    44.1481
    37.28983
    46874
    奉贤
    30
    30
    95.54253
    95.54253
    51096.35
    金山
    48
    48
    166.8668
    166.8668
    64103
    崇明
    7
    7
    51.06607
    51.06607
    32959

    表2. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场交易情况

    2011年上半年上海市共发布了35批次工业土地的出让公告,总出让地块198幅,其中成交的地块为190幅,终止挂牌的有8幅,分别位于松江(2幅)、青浦(3幅)和闵行(2幅),土地流标率为4.04%,工业土地交易市场仍然比较活跃。上半年工业土地一级市场成交面积为607.39286公顷,成交总价为393577.87万元。其中成交金额最多的是原南汇地区,为70761万元。南汇地区成交金额最大主要因为其中几幅地块成交单价较高,如大麦湾工业区A11号地块,成交单价为220.85万元/亩,溢价率达298%;周浦都市型工业园03-14-5号北块地块,成交单价为154.30万元/亩,溢价率达206%。

    三、价格分析

    图4. 2008年至今上海市工业土地一级市场成交均价走势图


    图5. 2011年上半年上海市各区县工业土地一级市场成交均价

    由图4来看,较之2010年下半年,2011年上半年上海的工业土地一级市场成交均价涨幅较大,上涨了39%,成交单价升至43.20万元/亩,究其主要原因有两点:一、上海可用工业土地非常有限,供应日渐稀缺,2011年上海市区已没有工业土地出让,工业土地的成交单价将会不断抬升;二、国家对住宅地产的调控仍在不断加紧,商业地产投资“热”过之后,不少游资开始瞄上相对沉寂的工业地产市场,工业地产的投资火热也是带动工业土地成交均价上升的主要原因。

    由图5可以看出,在2011年上半年各区县的工业土地一级市场成交均价中,有两个地区表现不俗,就是青浦和原南汇地区。青浦地区的工业土地均价在2010年仅为31.92万元/亩, 而2011年上半年一跃升至83.80万元/亩,成交单价超越浦东地区(74.90万元/亩)列上海各区域之首,在2011上半年度出让的青浦西郊经济开发区华新绿色工业园区的7幅地块,平均溢价率高达224.27%。土地的高溢价率虽然可以带来高额利润,但也要谨防泡沫的存在。

    南汇地区的工业土地均价在2010年为36.87万元/亩,在上半年升至70.56万元/亩;南汇从09年并入浦东新区后,无论是住宅地产还是工业地产的均价都在不断上升,从36.87万元/亩到70.56万元/亩,直接上涨将近一倍,一方面源于南汇并入浦东后的巨大升值空间及同步发展优势,但另一方面不得不说还是源于市场投资资本大量流入推高土地单价,使高溢价率不断出现。
     

    【著作权声明】以上观点未经上海工业房地产测评研究中心授权,任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载,请与 400-820-8040 联系;经许可后转载务必请注明出处,违者本中心将依法追究责任。欢迎媒体合作

        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

    百晓堂
    © 2006-2009 上海工业房地产测评研究中心 服务热线:400-820-8040
      沪ICP备05002149号