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《2011年前三季度上海市工业土地一级市场供给与交易报告》摘要:
  • 2011年前三季度上海市共出让工业地块348幅,总出让面积为1128.227公顷,出让区域仍集中在嘉定、青浦、金山等远郊区域。前三季度工业土地一级市场成交率为96.26%.
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    2011年前三季度上海市工业土地一级市场供给与交易报告

    面对楼市调控,居住用地成交低迷,工业用地继续受到市场追捧。一批工业用地溢价率已超过100%。2011年前三季度上海市共出让工业地块348幅,总出让面积为1128.227公顷,出让区域仍集中在嘉定、青浦、金山等远郊区域。前三季度工业土地一级市场成交率为96.26%,成交方多为上海本地民营企业,这些企业以电气、复合材料、机械等为主营业务,但也有不少实业企业和投资公司参与其中。
    一、供给分析
     
    图1. 2011年前三季度上海市各区县工业土地一级市场供应面积及所占百分比

     
    图2. 2011年前三季度上海市各区县工业土地一级市场供应数量及所占百分比

    表1 2011年前三季度上海市各区县工业土地一级市场供应数量、供应面积分布情况

    2011年前三季度上海市共出让工业地块348幅,总出让面积为1128.227公顷。从各区县土地供应的数量上来看:土地出让的区域仍集中在嘉定、金山、奉贤、青浦等土地资源稍显丰富的区域;其中金山区出让的84幅工业土地中有39幅位于金山工业园区内,其他地块位于枫泾工业园、化学工业区等园区内。
     
    从各区县土地供应面积上来看:工业土地出让面积较大的区域仍集中在金山(362.7446公顷)和奉贤(211.311公顷)这两个上海南端发展相对较慢的区域;青浦和嘉定供应地块的数量相同,都为42幅,出让面积也大致相当,分别为118.2969公顷和131.0381公顷;崇明县共出让了8幅工业土地,但出让面积高达57.637公顷,且单幅地块面积都比较大,长江隧桥的开通使得上海市至崇明的交通瓶颈被打破,崇明已经开始进入高速发展期。

    从出让地块的单幅面积来看,3公顷以下的小面积地块共226幅,占到总出让地块数的64.94%;10公顷以上的地块共14幅,这14幅地块中的最大的一幅位于临港奉贤物流园区内,总出让面积为26.97346公顷,产业类型为高端数控精密机床,目前该幅地块已终止挂牌。

    从出让土地的使用类型来看:用于生产制造类的工业地块仍是上海工业土地的出让主角,其中作为化工品制造用途的土地有29幅,总出让面积为103.3015公顷,占总出让面积的9.16%;作为物流仓储使用的土地有13幅,共61.63975公顷,仅占总出让面积的5.46%,主要集中奉贤和嘉定地区,供应较为紧缺;2011年前三季度上海工业土地市场中与战略新兴产业相关的出让地块数为7幅,总出让面积为19.53279公顷,单幅面积都比较不大,最大的是位于宝山区宝北200927号地块,产业用途为新型节能技术材料,出让面积为4.13965公顷。
    2011年前三季度出让的工业土地中出让面积、总价和单价最高地块的详细情况:
     
    出让面积最大的地块

    出让总价最高的地块

    出让单价最高的地块

    二、交易分析
     

    图3.上海各区县2011年前三季度工业土地一级市场出让、成交和流标情况

    2011年1-9月上海各区县工业土地一级市场供应面积及成交金额

    表2  2011年前三季度上海市各区县工业土地一级市场交易情况

    2011年前三季度上海市共发布了64批次工业土地的出让公告,总出让地块348幅,其中成交的地块为335幅,终止挂牌的有13幅,金山、奉贤、青浦、嘉定等地都有土地流标,土地成交率为96.26%,工业土地交易市场仍然比较活跃。1-9月工业土地一级市场成交面积为1078.78771公顷,成交总价为67.718132亿元。其中成交金额最多的是金山区,为13.16458亿元,金山区1-9月共成交83幅工业土地,在工业土地一级市场交易中,为各区县供应和出让工业土地最多的区域。

    三、价格分析
     
    图4 。2008年至今上海市工业土地一级市场成交均价走势图


     
    图5.  2011年前三季度上海市各区县工业土地一级市场成交均价

    由图4来看,较之2011年上半年的均价,2011年前三季度上海的工业土地一级市场成交均价略有下降,主要源于第三季度成交均价微跌,拉低了前三季度的市场成交均价,使成交单价均价从43.20万元/亩降至41.85万元/亩;第三季度以来,受外部经济环境不乐观的影响,企业特别是制造型企业对于扩张的需求持谨慎态度,造成工业土地一级市场成交不甚活跃。

    由图5可以看出,在2011年1-9月各区县的工业土地一级市场成交均价中,市区成交均价最高,为350万元/亩,市区仅一幅工业土地出让,地块为徐汇区华泾镇447街坊H4-8;原浦东地区1-9月工业土地一级市场成交均价为100.42万元/亩,发展较为平稳;青浦地区由于华新绿色工业园及青浦工业园等14幅溢价率较高的地块,直接抬升了青浦地区工业土地的均价,升至50.24万元/亩;崇明地区由于7月份成交的长兴岛横沙渔港(国家一级)E2、E3地块成交单价99.99万元/亩的存在,使得崇明1-9月前三季度的成交均价较高。

     

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    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
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    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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