2011年度上海工业土地一级市场供给与交易情况市场回顾

一、 供应分析：生产制造类用地仍为出让主流，研发用地开始后来居上

表1 2011年度上海市各区县工业土地一级市场供应数量、供应面积分布情况

2011年度上海工业土地一级市场单幅土地出让面积排行TOP10

2011年度上海工业土地一级市场共出让地块492幅，总出让面积1870.99公顷。相比较2010年度上海工业土地一级市场土地出让地块405幅增长了21.48%，总出让面积1279.40公顷增长了仅46.24%。从各区县工业土地供应的数量上来看：奉贤和金山的工业土地出让数量远远超过其他区县，其中奉贤全年度出让地块高达112幅，金山出让地块数量达108幅，奉贤和金山两个区县的工业土地出让数量几乎占了整个上海市出让地块的一半；从全年度各区县工业土地供应面积上来看，排名前三的分别是金山区479.7289公顷，奉贤区384.883公顷和嘉定区229.561公顷；而宝山区由于2010年工业土地的大幅供应，2011年全年土地供应面积仅为57.60117公顷。

从出让地块的单幅面积来看，2011全年上海工业土地一级市场中出让面积在3公顷以下的地块308幅，占到总出让地块数的62.60%；10公顷以上的大面积地块28幅，2011年上海工业土地一级市场出让面积最大的地块为位于奉贤的临港奉贤园区A0203地块，总出让面积为34.80031公顷，产业用途为矿山、冶金建筑专用设备制造。

从土地出让的使用类型来看，2011年度出让的492幅工业地块中，产业类型为生产、制造类用途的土地仍然占据了主流，2011年出让的此类型土地共有344幅，出让面积1194.04公顷，占出让面积的63.82%；作为物流仓储用途的土地有18幅，共98.20481公顷，占总出让面积的5.25%，主要集中在嘉定、奉贤、浦东外高桥等地区；作为研发中心和研发总部用途的地块有21幅，共59.9127公顷，占总出让面积的3.20%，其中有14幅都集中在嘉定地区，可以看出嘉定地区产业转型和产业调整的力度越来越大。

二、交易分析：全年成交率为82.93%，金山区全年成交金额最多

2011年度上海市共发布了93批次工业土地的出让公告，总出让地块492幅，其中成交的地块为408幅，未成交的地块有84幅，其中金山、青浦、奉贤等地区未成交的地块数都在10幅以上，部分原因源于供应土地产业类型与市场需求不能完全匹配，另一方面由于12月下旬发布的公告地块还在竞买申请时间内。2011年度工业土地一级市场成交面积为1491.92公顷，其中成交面积居于榜首的是金山区，为427.5818公顷；2011年度工业土地一级市场成交总价为87.072亿元，其中成交金额最多的是金山区，为16.023亿元。

表2  2011年度上海市各区县工业土地一级市场交易情况

2011年度上海工业土地一级市场单幅土地成交总价排行TOP10

 

2011年度上海工业土地一级市场单幅土地成交单价排行TOP10

三、价格分析：五年来涨幅最大，全年均价上涨21.21%

2011年度上海工业土地一级市场成交均价为38.91万元/亩，较2010年上海工业土地均价上涨了21.21%，是近五年上涨幅度最大的一年。具体到各个区县来说，除浦东地区工业土地均价略有下降外，其他区县工业土地一级市场均价都有不同程度的上涨，尤以青浦和崇明地区上涨明显，分别上涨了51.66%和55.36%。

青浦区2010年工业土地一级市场的均价（31.92万元/亩）仅徘徊在30万元/亩左右，2011年工业土地市场均价（49.59万元/亩）上涨至近50万元/亩，在各区县排名中已达到第三位，仅次于浦东与闵行两地。在青浦地区出让的多幅地块中，溢价率都非常高，最高的溢价率甚至达到了322.04%，这或许是抬高青浦地区工业土地一级市场均价的主因。在近两年的工业土地出让中，不仅市区工业土地存储数量非常有限，浦东和闵行这两个发展较优的区域出让的工业土地数量也越来越少，于是大部分投资者将目光投向了金山、松江甚至青浦、崇明等更远郊的区域。

相比较住宅地块的普遍遇冷，工业土地走出独立行情。上海的工业土地已经进入极其稀缺状态，上海工业土地市场均价与住宅用地、商业用地相比，虽然远远低于它们的价格，但就目前的市场行情来看，上升空间非常大，从这两年成交的地块中也可以看出，很多地块都在超出原来几倍的价格出让。