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《2013年上海第三季度工业土地一级市场供应与交易分析》摘要:
  • 2013年第三季度上海市共出让工业地块74幅,总供应面积为216.92公顷。从各区县土地供应面积上来看:第三季度工业土地出让面积最多的是浦东新区,为67.94881公顷。
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    2013年上海第三季度工业土地一级市场供应与交易分析

    一、供应分析
     
    图1.
     
    图2.
     
    2013年第三季度上海市共出让工业地块74幅,总供应面积为216.92公顷。从各区县土地供应的数量上来看:奉贤地区第三季度出让地块数仍是全市最多,为31幅;其次出让地块数量第二多的是大浦东即与南汇合并后的浦东新区,出让数量为12幅,其中有3幅位于临港重装备产业区内;本季度在市区范围内有闸北彭浦镇一幅地块出让,这也是自2011年以来市区再次有工业性质的土地出让。
     
     
    从各区县土地供应面积上来看:第三季度工业土地出让面积最多的是浦东新区,为67.94881公顷,主要由于原南汇地区仍有大量工业土地出让,而且单幅土地出让面积最大的地块【临港重装备产业区H2403-C地块】也在浦东地区;其次出让面积较多的是奉贤区,总出让面积为66.80753公顷;而第三季度,宝山、闵行、嘉定、青浦等仅有少量工业地块出让,这可能和每个区政府推出地块时间不同相关,当然,和这些区域土地总量日益减少也不无相关。
     
    从出让地块的单幅面积来看,2013年第三季度上海工业土地一级市场出让中3公顷(包含3公顷)以下的小面积地块共54幅,占到总出让地块数的72.97%;10公顷以上的地块共3幅,这3幅地块中的最大的一幅是临港重装备产业区H2403-C地块,总出让面积为12.9458公顷,产业类型为照明器具制造,目前该幅地块已由上海康佳绿色科技股份有限公司拍得,没有溢价。
     
    从出让土地的使用类型来看:用于生产制造类的工业地块仍是上海工业土地的出让主角,但不再停留在简单的生产加工上,更多的开始向先进制造业方向发展,产业类型为生产、制造类的土地出让总数为72幅,其中属于新兴产业类型的,有四幅,分别属于环保、高新技术、新材料等行业;第三季度出让土地产业类型为仓储的工业土地有两幅,分别是金山区金山第二工业园区CB_201105007号地块和青浦区张江高新区青浦园I-14-01地块(沪青园工08-034号),合计总出让面积为76866平方米,且此两幅地块均用于自建仓储设施。
     
     
    二、交易分析
     
     
    图3.
     
    图4.
     
    图5.
     
    出让面积最大的地块
     
     
     
    出让总价最高的地块
     
     
     
    出让单价最高的地块
     
     
    2013年第三季度上海市共发布了30批次工业土地的出让公告,其中有3个批次是土地转让公告。截至10月20日,2013年第三季度总出让地块74幅,其中成交地块为68幅,未成交的地块有6幅,未成交地块集中在奉贤、浦东、宝山等地,工业土地一级市场第三季度平均成交率为91.90%,工业土地一级市场交易仍然比较活跃。
     
    2013年上半年上海工业土地一级市场成交面积为184.02公顷,成交总金额为18.16亿元。其中成交总金额最多的是浦东新区,为58078万元;其次成交金额最多的是市区的闸北区,总成交金额为47481万元,这仅是其一幅土地的成交金额。闸北区彭浦镇334街坊87丘地块也成为本季度上海工业土地一级市场中平均单幅土地出让总价最高的地块,该地块由上海开创企业发展有限公司拍得,主要用途为高新技术、电子通信等。
     
    三、价格分析
     
    图6.
     
    图7.
     
    2013年第三季度工业土地一级市场土地出让均价为65.78万元/亩,对比2013年上半年工业土地一级市场平均出让均价,2013年第三季度上海的工业土地一级市场成交均价有较大程度的上涨,平均价格上涨了22.61%。受经济环境企稳影响,不少生产型企业对未来仍持乐观看好态度,加上工业地产正成为不少住宅开发商转型觊觎的对象,工业土地的出让价格也在水涨船高。本季度土地出让均价达到65.78万元/亩,这也和闸北区出让地块单价较高有关。
     
    闸北区彭浦镇334街坊87丘地块总出让面积为37210.9平方米,出让单价为850.66万元/亩,这也直接刷新了上海工业土地出让均价的新高;同时它也直接抬升了本季度上海工业土地一级市场的平均出让单价。在本季度各区县工业土地平均出让单价中,除市区外,闵行地区以86.27万元/亩居第二位,闵行地区第三季度仅出让两幅地块,且均位于莘庄工业区内,成交单价都较高,这也是闵行地区本季度平均出让单价较高的直接原因。本季度浦东地区工业土地一级市场平均出让单价为61.92万元/亩,比青浦地区平均出让单价69.36万元/亩还要低10%,这主要是我们统计的浦东地区工业土地出让,是将原南汇地区一并计入,本季度出让面积最大的地块【临港重装备产业区H2403-C地块】出让单价仅为24万元/亩,这也直接拉低了浦东地区的平均水平。所以某个阶段某个地区的核入平均单价不一定能代表该地区的平均水平,应该辩证看待区域土地出让平均单价。但有一个不可忽视的趋势,那就是上海工业土地的平均出让单价确实在逐年升高,甚至逐季抬升。
     
     
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    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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