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《2012年上海工业土地一级市场供给与交易市场回顾》摘要:
  • 2012年度上海市共发布了108批次工业土地的出让公告,总出让地块447幅,截止2013年1月8日成交的地块为402幅,未成交的地块有45幅;2012年上海工业土地一级市场总出让面积1461.06公顷。相比较2011年上海工业土地一级市场总出让面积减少了409.93公顷。
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    2012年上海工业土地一级市场供给与交易市场回顾

    一、供应分析:生产制造类用地仍为出让主流,上海工业用地供应开始减少

    1   2012年度上海市各区县工业土地一级市场供应数量、供应面积分布情况

     
    土地供应总面积(公顷)
    出让地块数
    市区
    0
    0
    原浦东
    19.58
    7
    闵行
    164.31
    45
    宝山
    61.69
    22
    原南汇
    166.85
    29
    嘉定
    144.38
    42
    松江
    195.02
    46
    青浦
    165.90
    52
    奉贤
    240.07
    132
    金山
    278.98
    69
    崇明
    24.28
    3

    2012年度上海工业土地一级市场单幅土地出让面积排行TOP10 

      地块公告号 地块名称 产业类型 土地总面积(㎡) 出让面积(㎡) 容积率 建筑密度 固定资产投资强度(万元/亩)(不低于)
    1 201212805 松开V-38号地块 其他皮革制品制造 424040.4 401641.5 0.7-1.6 不大于60% 280
    2 201209502 临港重装备产业区L0402-A(新)地块 飞机制造及维修 337635.7 337635.7 0.6-1.5 0.266 394
    3 201212807 松开V-38-1号地块 其他皮革制品制造 340734.1 329850.1 0.7-1.6万平方米/公顷 以审定的设计方案为准 280
    4 201212204 康桥工业区东区F03-01地块 卷烟制造 308536.6 308536.6 0.8-2.0 / 916
    5 201200202 嘉定区工1013号工业地块 起重运输设备制造 178229.9 178229.9 0.8-1.5 上限:符合技术规范 253
    6 201220910 闵行区浦江镇工-188号地块 工程和技术研究和试验发展(行业代码:7320) 178099.1 178099.1 0.8-1.3万平方米/公顷 以规划批准文件为准 617
    7 201206201 奉贤区现代农业园区C-02-01号地块 生物、生化制品的制造(276) 183090.7 165393.6 1.2-2.5 详见方案阶段 886
    8 201220909 闵行区吴泾镇工-167号(吴泾工业区环境综合整治A3地块)地块 航空、航天相关设备制造(行业代码:3473) 159619.6 159619.6 东块0.8-1.9万平方米/公顷;西块0.8-2.6万平方米/公顷 以规划部门批准为准 501
    9 201213705 金山工业园区金山第二园区CB_201005010号地块 涂料、油墨、颜料及类似产品制造(264) 172451.8 153646.3 0.6-0.8(按《上海市产业用地指南》及市规土局有关要求,经区工业主管部门同意后,对特殊类型产业可适当调整) 按批准的方案为准 161
    10 2012Z00401 上海化学工业区E2-3地块 合成材料制造(265) 152379.8 152379.8 上限:1.0,下限:0.6 上限:40% 不低于3200万元/公顷

    2012年全年上海工业土地一级市场共出让地块447幅,相比较2011年上海工业土地一级市场土地出让地块总数减少了45幅;2012年上海工业土地一级市场总出让面积1461.06公顷。相比较2011年上海工业土地一级市场总出让面积减少了409.93公顷。从各区县工业土地供应的数量上来看:奉贤仍是上海工业土地出让的大户,2012年度奉贤全年出让地块总数达132幅,占上海工业土地地块出让总数的近三分之一;其次出让地块总数较多的是金山区,为69幅,但相比较2011年金山区108幅的工业土地出让有大幅的减少;对比较明显的是闵行区,2012年度共有45幅工业土地出让,相比较2011年的21幅增长了一倍还多;2012年市区未有任何工业土地出让。从全年度各区县工业土地供应面积上来看,排名前三的分别是金山区278.98公顷,奉贤区240.07公顷和松江区195.02公顷;嘉定区相比较2011年的大幅供应,2012年工业土地一级市场总供应面积有所减少,为144.38公顷。
     
    从出让地块的单幅面积来看,2012全年上海工业土地一级市场中出让面积在3公顷以下的地块306幅,占到总出让地块数的68.46%;10公顷以上的大面积地块28幅,占到总出让地块数的6.26%;2012年上海工业土地一级市场中出让面积最大的地块为位于松江的[松开V-38号地块],总出让面积为401641.50㎡,产业用途为其他皮革制品制造,中标公司为龙域集团有限公司。
     
    从土地出让的使用类型来看,2012年度出让的447幅工业地块中,产业类型为生产、制造类用途的工业土地出让共有336幅,出让面积974.70公顷,占出让面积的66.71%,仍是上海工业土地出让中的主流;作为物流仓储用途的土地有11幅,共48.15公顷,占总出让面积的3.30%,主要集中在松江、奉贤、青浦等地区;作为研发中心和研发总部用途的地块有10幅,共27.59公顷,占总出让面积的1.89%,主要集中在浦东新区和嘉定地区,嘉定地区一直在进行产业转型,从推出工业土地的产业用途上可见一斑,近几年上海研发中心类型的工业土地大部分由嘉定地区推出。
     
    二、交易分析:全年成交率为89.26%,闵行区全年成交金额最多

     

    2012年上海各区县工业土地一级市场供应面积及成交金额
     
    出让地块数
    已成交地块数
    土地供应总面积(㎡)
    已成交土地总面积(㎡)
    成交金额(万元)
    市区
    0
    0
    0
    0
    0
    原浦东
    7
    6
    195840.40
    193416.60
    80221.84
    闵行
    45
    42
    1643131.70
    1602116.20
    174244.00
    宝山
    22
    20
    616923.10
    554239.50
    54025.00
    原南汇
    29
    29
    1668545.20
    1662699.70
    108489.00
    嘉定
    42
    30
    1443832.10
    1071702.30
    50786.00
    松江
    46
    39
    1950150.60
    1653104.70
    122152.00
    青浦
    52
    44
    1658951.40
    1259911.00
    71051.00
    奉贤
    132
    126
    2400698.20
    2102249.50
    113356.00
    金山
    69
    63
    2789754.60
    2269363.50
    98783.76
    崇明
    3
    3
    242776.30
    222252.20
    13468.00

    2012年度上海工业土地一级市场单幅土地出让总价排行TOP10

      地块公告号 地块名称 产业类型 土地总面积(㎡) 出让面积(㎡) 中标公司 总价(万元) 单价(万元/亩)
    1 201214101 新希望产业园区B2-01地块 研发总部 43193 43193 上海天可投资管理有限公司,上海坤展投资管理中心(有限合伙),上海玖普投资管理有限公司,上海玖康投资管理有限公司 30734 474.36699
    2 201212805 松开V-38号地块 其他皮革制品制造 424040.4 401641.5  龙域集团有限公司 30150 50.044629
    3 201212204 康桥工业区东区F03-01地块 卷烟制造 308536.6 308536.6  上海烟草集团有限责任公司 28385 61.33254
    4 201212807 松开V-38-1号地块 其他皮革制品制造 340734.1 329850.1  龙域集团有限公司 24880 50.285468
    5 201214102 新希望产业园区D-02地块 研发总部(电子商务) 20023.5 20023.5 上海永商股权投资基金有限公司,上海城房置业有限公司 22500 749.11978
    6 201220910 闵行区浦江镇工-188号地块 工程和技术研究和试验发展(行业代码:7320) 178099.1 178099.1 上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司 19235 72.001112
    7 201216201 宝储201201号地块 精品钢、冶金产品储运、配送 78059.4 78059.4 上海市装卸储运总公司 17212 146.99917
    8 201220909 闵行区吴泾镇工-167号(吴泾工业区环境综合整治A3地块)地块 航空、航天相关设备制造(行业代码:3473) 159619.6 159619.6 上海泾绣实业有限公司 17084 71.352975
    9 201220912 闵行区浦江镇工-189号地块 互联网信息服务(行业代码:6420) 140198.4 140198.4 上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司 15142 72.002724
    10 201220901 闵行区莘庄工业区工-172号地块 发电机及发电机组制造(行业代码:3811) 111007 111007 华电通用轻型燃机设备有限公司 11989 72.001465

    2012年度上海市共发布了108批次工业土地的出让公告,总出让地块447幅,截止2013年1月8日成交的地块为402幅,未成交的地块有45幅,其中沪告字(2012)第218号、沪告字(2012)第219号、沪告字(2012)第221号、沪告字(2012)第222号、沪告字(2012)第223号等公告土地还在竞买申请时间内,因此剔除此五批次公告,2012年上海工业土地一级市场成交率为89.26%,流拍率为10.74%。2012年度工业土地一级市场成交面积为1259.11公顷,其中成交面积居于榜首的是金山区,为226.94公顷;2012年度工业土地一级市场成交总价为88.66亿元,其中成交金额最多的是闵行区,为17.42亿元。
     
    三、价格分析:上海工业土地出让均价趋于理性,全年均价上涨4.01%

     

    2012年度上海工业土地一级市场单幅土地出让单价排行TOP10 

      地块公告号 地块名称 产业类型 土地总面积() 出让面积(㎡) 中标公司 总价(万元) 单价(万元/亩)
     1   201214102 新希望产业园区D-02地块 研发总部(电子商务) 20023.50 20023.50 上海永商股权投资基金有限公司,上海城房置业有限公司
    22500.00
    749.12
    2 201214101 新希望产业园区B2-01地块 研发总部 43193.00 43193.00 上海天可投资管理有限公司,上海坤展投资管理中心(有限合伙),上海玖普投资管理有限公司,上海玖康投资管理有限公司 30734.00 474.37
    3 201209302 金桥开发区汽车产业配套用地3-3地块部分地块 通信制造(研发总部) 18719.80 18719.80 博康智能网络科技股份有限公司 5608.00 199.72
    4 201212401 机场综合保税区C3-1-1地块 航空器材仓储物流 20033.00 20033.00 上海春秋航空器材科技有限公司 4804.00 159.87
    5 201201901 莘庄工业区工-109号地块 电子元件及组件制造(4061 5595.20 5595.20 上海市莘庄工业区社区股份合作社 1300.00 154.89
    6 201216201   宝储201201号地块 精品钢、冶金产品储运、配送   78059.40   78059.40  上海市装卸储运总公司  17212.00  147.00 
    7 2012Z00201  金桥出口加工区南区海关封闭区WK9-1地块  电机制造   37091.00 37091.00  威茨曼新能源科技(上海)有限公司  8085.84   145.33 
    8  201212206 吴泾镇工-168号地块  通信系统设备制造(行业代码:3921   10038.40  10038.40  上海寰创通信科技股份有限公司  1871.00  124.25 
    9  201209203 浦东新区曹路镇永乐村32丘部分地块   汽车零配件制造(汽车车身件总成生产基地项目) 54356.30  54356.30  上海交运集团股份有限公司  8490.00  104.13 
    10  201202201  沪青园工11-011号地块  包装装潢及其他印刷  9032.20  9032.20  上海侃立实业有限公司  1330.00  98.17

    2012年度上海工业土地一级市场成交均价为40.47万元/亩,较2011年上海工业土地均价有小幅上扬,全年平均上涨了4.01%。具体到各个区县,2012年度浦东地区工业土地单价有大幅上涨,从2011年的92.05万元/亩涨到2012年的273.22万元/亩,涨幅近两倍之多。主要是因为2012年在浦东地区出让的土地中,位于新希望产业园区的B2-01地块和D-02地块出让单价较高,分别达到了474.37万元/亩和749.12万元/亩,拉高了浦东新区的工业土地出让单价;另外宝山地区出让单价也有一定的涨幅,平均上涨了28.40%;除闵行和松江地区工业土地一级市场出让单价与2011年基本持平外,其他区县工业土地出让平均单价均有不同程度的下降。
     
    2012年各区县的工业土地均价增长更趋近理性,青浦地区在经过高溢价率的2011年后开始重新回归到30万元/亩的区间内,嘉定地区工业土地出让均价的小幅下降,主要和当年出让的土地类型相关,相比较来说,作研发用途的土地对比生产、制造类用途工业土地均价较高。每个地区每年的发展重点略有不同,推出的工业土地和产业定位也有所不同,这也是造成它们每年的土地均价起伏较大的主要原因。
     
    从2012年的上海的工业土地出让总势看,上海工业用地供应已开始有意缩减,工业用地已经进入极其稀缺状态,上海工业土地市场均价与住宅用地、商业用地相比,虽然远远低于它们的价格,但就目前的市场行情来看,上升空间非常大。另外随着电子商务、网络购物等互联网经济的发展,近年在土地出让中,土地产业类型开始向网络服务、电子商务等方向倾斜。

     

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    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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