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《2014年上海工业土地一级市场土地供应与交易分析》摘要:
  • 2014年全年上海工业土地一级市场共出让地块279幅,相比较2013年(300幅)地块总数有所下降。全年工业土地一级市场总供应面积为1019.74公顷,同比2013年上涨了6.54%。由于2014年上海工业土地一系列政策的推进,如工业土地年限弹性制,盘活工业土地存量等等,全年上海工业土地市场交易活跃。
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    2014年上海工业土地一级市场土地供应与交易分析

    一、供应分析
     
    图1.
      
    图2.
     
     
    2014年全年上海工业土地一级市场共出让地块279幅,相比较2013年(300幅)地块总数有所下降。全年工业土地一级市场总供应面积为1019.74公顷,同比2013年上涨了6.54%。由于2014年上海工业土地一系列政策的推进,如工业土地年限弹性制,盘活工业土地存量等等,全年上海工业土地市场交易活跃。
     
    从各区县工业土地供应的数量上来看:奉贤仍是上海工业土地出让的大户,2014年度奉贤全年出让地块总数65幅,占上海工业土地地块出让总数的23.30%;浦东(含原南汇)全年供应地块数量为51幅,占地块供应总数的18.28%,比2013年略低;2014年上海各郊区板块工业土地均有供应,崇明地区打破2013年的零供应,全年共出让地块21幅,占总供应地块数量的7.53%;2014年度上海市区也有两幅工业地块出让,分别是普陀桃浦和徐汇华泾两地。
     
    从全年度各区县工业土地供应面积上来看,大浦东地区工业土地供应总面积最多,为245.22公顷,占上海工业土地总出让面积的24.05%;而奉贤地区,虽然总出让地块数量在上海各区县中最多,但总出让面积为165.15公顷,次于金山地区;金山全年工业土地总供应面积为174.69公顷,占上海总供应面积的17.13%;闵行全年工业土地供应面积为69.72公顷,比2013年供应总面积上涨1.6倍之多,闵行地区今年加大了工业土地供应。
     
    从出让地块的单幅面积来看,2014全年上海工业土地一级市场中出让面积在3公顷(含3公顷)以下的地块179幅,占到总出让地块数的64.16%;10公顷以上的大面积地块19幅,占到总出让地块数的6.81%,大面积地块的供应面积较往年有所增加;2014年上海工业土地一级市场中出让面积最大的地块为位于浦东临港{临港重装备产业区K0602-C地块},总出让面积为272418.1㎡,产业用途为矿山机械制造,中标公司为上海世邦机器有限公司。
     
    从土地出让的产业类型来看,2014年度出让的279幅工业地块中,产业类型为生产、制造类用途的工业土地共有200幅,供应总面积662.45公顷,占上海工业土地总供应面积的64.96%,仍是上海工业土地出让中的主要产业类型;作为物流仓储用途的土地有10幅,面积共66.19公顷,占上海总供应面积的6.49%,主要集中在浦东、闵行、嘉定、金山等地;服务类和研发类用途土地20幅,供应面积达95.03公顷,占上海供应总面积达9.32%,相比较2013年的21.58公顷供应面积有较大提升,充分的表明上海的产业结构调整已见成效,研发服务类土地在上海工业土地中的比重也越来越大。
     
    二、交易分析
     
     
    图3.
     
      
    图4.
     
      
    图5.
     
         2014年度上海市共发布了98批次工业土地的出让公告,总出让地块279幅,截止2015年1月16日成交的地块为271幅,未成交的地块有8幅,成交率为97%,但是由于统计期间,有1个批次的两幅土地出让公告仍在竞买期间,因此粗略估计2014年年度的成交率为98%左右,流拍率为2%。2014年度工业土地一级市场已成交面积为950.57公顷,其中总成交面积和总成交金额最多的区域是浦东新区,分别为239.84公顷和35.66亿元。由图3和图4中可以对比看出,宝山地区总成交面积为6.73公顷,市区为4.28公顷,成交面积比较接近,但是宝山地区的总成交金额远低于市区的总成交金额,市区为35588万元,而宝山地区成交总额仅为8136万元,从中可见土地等级单价的差别依然很大。
     
     
    三、价格分析
      
    图6
     
      
    图7.
     
    从图7上海工业土地成交均价走势图看,2014年度上海工业土地一级市场成交均价为72.41万元/亩,较2013年上海工业土地均价有大幅上扬,全年平均上涨了26.30%,近年来,工业土地价格持续走高,除因为市区工业土地单价较高抬高了整体均价外,上海工业土地供应逐年减少,僧多粥少,市场供不应求必然导致价格上涨。
     
    具体到各个区县,市区以553.74万元/亩的成交均价居于上海各区之首,其中“普陀区桃浦科技智慧城W06-1401单元06-02地块南块”以607.60万元/亩的超高单价成为2014年度上海工业土地一级市场出让价格最高的地块;值得关注的是闵行区成交均价,2014年全年平均成交价格高达194.37万元/亩,成为2014年的黑马;浦东地区由于计入了原南汇地区,所以某种程度上拉低了浦东新区的市场土地成交均价。
     
    青浦地区从2013年开始,工业土地均价就一路飙升,从2013年66.33万元/亩上涨到2014年81.89万元/亩,而2012年,青浦区的工业土地一级市场成交均价还徘徊在28.57万元/亩,不得不说青浦这些年土地价格的攀升令人惊讶,但是从大虹桥规划开始,作为大虹桥的受益者,青浦的发展就一直备受瞩目,这也是市场对青浦土地比较看好的重要原因之一。
     
    同样受益于大虹桥的还有闵行区,2014年闵行虹桥商务区物流片区出让了两幅地块,产业类型均为高端、精品物流产业项目,出让单价分别高达522.07万元/亩和497.80万元/亩,这也是促使闵行区工业土地一级市场2014年成交均价直接飙升的主要原因。
     
        从上海工业土地出让总趋势也可以看出,随着上海对现代服务业、高新技术等的倾斜支持,高端物流、电子通信、互联网服务等产业类型土地开始增多,未来工业土地的价格还将升高。
     
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    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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