国务院总理李克强7月3日主持召开国务院常务会议,通过《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。

 

    8月22日，商务部正式发布“国务院批准设立中国 (上海)自由贸易试验区”。

 

    中国(上海)自由贸易试验区(自贸区)挂牌各项准备工作已具备启动运作的基础条件， 9月29日将正式挂牌成立。

 

    上海自贸区面积约28.78平方公里，范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区4个区域。

 

    从自贸区概念出来以来，相关股票和住宅房产反响最热烈，也在不断的炒热自贸区。上海自自由贸易区方案获批首先利好的是外高桥保税区、浦东机场保税区和洋山港临港新城这三大板块内相关产业，有利于吸引高端制造业，更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业将聚集到此。

 

    产业利好的带动必定带来相关产业用地的变化。与自贸区内产业相关的工业用地现在价格如何，上海招商网根据最近上海规划和国土资源管理局发布的相关数据作了统计（如下图）。

 

    相比较2012年甚至更前的该区域内工业用地价格，目前该范围内工业用地一级市场价格只有常规范围内的上涨。也许在自贸区试点运行以后将会大幅度上涨。随着试点内企业的聚集，势必要求更多的物理载体来承载企业的入驻，但自贸区内土地的资源有限，未来不排除将一些住宅用地转为工业用地的可能，届时工业用地的价格也将水涨船高。

 

    横向对比来看，自贸区内外高桥保税港区、洋山港保税港区、机场产业带工业用地一级市场成交均价等均在50万元/亩以上；而最靠近自贸区的临港新城区域的临港重装备产业区和临港泥城地区的工业用地一级市场成交均价仅在24万元/亩左右，目前还处于该辐射范围内绝对价格洼地地带，但是可以预见的是随着自贸区内产业集聚的不断推进，未来临港泥城和临港产业区内的工业用地将创新高。

 

    从这些土地的中标公司来看，大部分是加工、制造、贸易和新能源、新材料等实体企业，也有一些产业综合体的开发商也会看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会，会瞄准一些行业，趁机在这个区域内进行产业地产的开发。如浦东新区机场产业带E1-2地块的中标公司上海协信远润投资有限公司，一直都有相关的产业地产开发项目和产业综合体运营的经验，此次中标的136637.9平方米地块开发主要用于通信设备、计算机及其他电子设备制造业等。

 

    上海自贸区规划范围仅有28.78平方公里，据估计，区域内大部分土地已经被开发完毕，可供开发的土地仅有10%左右。未来工业用地的开发必会延伸至自贸区外围。新一轮的产业、企业将会集聚在以自贸区为核心的大自贸区内。随着自贸区产业链的升级，部分生产性企业或者辅助性企业搬迁到自贸区附近，形成新的产业园，工业地产将充分受益于此。但是在工业地产受益的同时，也将伴随工业土地价格的上涨。