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《工业地产受益自贸区设立 临港洼地将升值》摘要:
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    工业地产受益自贸区设立 临港洼地将升值

        国务院总理李克强7月3日主持召开国务院常务会议,通过《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。
     
        8月22日,商务部正式发布“国务院批准设立中国 (上海)自由贸易试验区”。
     
        中国(上海)自由贸易试验区(自贸区)挂牌各项准备工作已具备启动运作的基础条件, 9月29日将正式挂牌成立。
     
        上海自贸区面积约28.78平方公里,范围涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区4个区域。
     
        从自贸区概念出来以来,相关股票和住宅房产反响最热烈,也在不断的炒热自贸区。上海自自由贸易区方案获批首先利好的是外高桥保税区、浦东机场保税区和洋山港临港新城这三大板块内相关产业,有利于吸引高端制造业,更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业将聚集到此。
     
        产业利好的带动必定带来相关产业用地的变化。与自贸区内产业相关的工业用地现在价格如何,上海招商网根据最近上海规划和国土资源管理局发布的相关数据作了统计(如下图)。
     
        相比较2012年甚至更前的该区域内工业用地价格,目前该范围内工业用地一级市场价格只有常规范围内的上涨。也许在自贸区试点运行以后将会大幅度上涨。随着试点内企业的聚集,势必要求更多的物理载体来承载企业的入驻,但自贸区内土地的资源有限,未来不排除将一些住宅用地转为工业用地的可能,届时工业用地的价格也将水涨船高。
     
        横向对比来看,自贸区内外高桥保税港区、洋山港保税港区、机场产业带工业用地一级市场成交均价等均在50万元/亩以上;而最靠近自贸区的临港新城区域的临港重装备产业区和临港泥城地区的工业用地一级市场成交均价仅在24万元/亩左右,目前还处于该辐射范围内绝对价格洼地地带,但是可以预见的是随着自贸区内产业集聚的不断推进,未来临港泥城和临港产业区内的工业用地将创新高。
     
        从这些土地的中标公司来看,大部分是加工、制造、贸易和新能源、新材料等实体企业,也有一些产业综合体的开发商也会看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会,会瞄准一些行业,趁机在这个区域内进行产业地产的开发。如浦东新区机场产业带E1-2地块的中标公司上海协信远润投资有限公司,一直都有相关的产业地产开发项目和产业综合体运营的经验,此次中标的136637.9平方米地块开发主要用于通信设备、计算机及其他电子设备制造业等。
     
        上海自贸区规划范围仅有28.78平方公里,据估计,区域内大部分土地已经被开发完毕,可供开发的土地仅有10%左右。未来工业用地的开发必会延伸至自贸区外围。新一轮的产业、企业将会集聚在以自贸区为核心的大自贸区内。随着自贸区产业链的升级,部分生产性企业或者辅助性企业搬迁到自贸区附近,形成新的产业园,工业地产将充分受益于此。但是在工业地产受益的同时,也将伴随工业土地价格的上涨。
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        IRE100指数以FDB2.0系统为技术支持,监测全市主要100个工业园片区的空置工业物业,以反映上海工业房地产租售市场的变化。
    4月份租售保持微涨
    出租指数
    出售指数
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32
    07年1月
    07年1月
    1090↑10
    1426↑6
    07年2月
    07年2月
    1100↑10
    1052↑10
    07年3月
    07年3月
    1120↑20
    1062↑10
    07年4月
    07年4月
    1144↑24
    1075↑13
    07年5月
    07年5月
    1160↑16
    1081↑6
    07年6月
    07年6月
    1166↑6
    1090↑9
    07年7月
    07年7月
    1172↑6
    1097↑4
    07年8月
    07年8月
    1178↑6
    1098↑4
    07年9月
    07年9月
    1200↑22
    1101↑3
    07年10月
    07年10月
    1202↑2
    1106↑5
    07年11月
    07年11月
    1205↑3
    1153↑47
    07年12月
    07年12月
    1200↓5
    1160↑7
    08年1月
    08年1月
    1180↓20
    1195↑35
    08年2月
    08年2月
    1192↑12
    1202↑7
    08年3月
    08年3月
    1241↑49
    1255↑53
    08年4月
    08年4月
    1357↑116
    1348↑93
    08年5月
    08年5月
    1338↓19
    1361↑13
    08年6月
    08年6月
    1344↑6
    1376↑15
    08年7月
    08年7月
    1352↑8
    1389↑13
    08年8月
    08年8月
    1342↓10
    1402↑13
    08年9月
    08年9月
    1342.2↑0.2
    1409↑7
    08年10月
    08年10月
    1342.6↑0.4
    1414.28↑5.28
    08年11月
    08年11月
    1349.2↑6.6
    1410.76↓3.52
    08年12月
    08年12月
    1341.1↓8.1
    1409.6↓1.16
    09年01月

    09年01月

    1332↓9.1
    1407.2↓2.4
    09年02月

    09年02月

    1326↓6
    1403.8↓3.4
    09年03月

    09年03月

    1314.4↓11.6
    1396.28↓7.52
    09年04月

    09年04月

    1308.6↓5.8
    1396.28↓0.16
    09年05月

    09年05月

    1302.8↓5.8
    1395.04↓1.08
    09年06月
    00

    09年06月

    1303.8↑1
    1395↓0.04
    231 09年07月
    321

    09年07月

    1304↑0.2
    1395.1↑0.1
    231 09年08月
    321

    09年08月

    1307.6↑3.6
    1395.3↑0.2
    231 09年09月
    321

    09年09月

    1309↑1.4
    1395.68↑0.38
    231 09年10月
    321

    09年10月

    1311.4↑2.4
    1395.14↓0.54
    231 09年11月
    321

    09年11月

    1315.2↑3.8
    1397.12↑1.98
    231 09年12月
    321

    09年12月

    1330.2↑15
    1401.1↑3.98
    231 10年1月
    321

    10年1月

    1334.4↑4.2
    1410.38↑9.28
    231 10年2月
    321

    10年2月

    1336.4↑2
    1414.23↑3.852
    231 10年3月
    321

    10年3月

    1331.2↓5
    1409.8↓4.39
    231 10年4月
    321

    10年4月

    1335.8↑5
    1423↑13.2
    231 10年5月
    321

    10年5月

    1329.1↓6
    1417.7↑6.2
    231 10年6月
    321

    10年6月

    1336.0↑7
    1420.96↑3.08
    10年7月
    10年7月
    1335.0↓1
    1419.5↓1.46
    10年8月
    10年8月
    1340.6↑5.6
    1418.64↓0.86
    10年9月
    10年9月
    1378.8↑38.2
    1425.12↑36.64
    10年10月
    10年10月
    1391.2↑12.4
    1461.76↑6.48
    10年11月
    10年11月
    1431.2↑41
    1475.49↑13.73
    10年12月
    10年12月
    1427.8↓3.4
    1484.17↑8.68
    11年1月
    11年1月
    1425.6↓2.2
    1487.41↑3.24
    11年2月
    11年2月
    1428.6↑3
    1491.04↑3.63
    11年3月
    11年3月
    1438.2↑10
    1492.78↑1.74
    11年4月
    11年4月
    1438.8↑0.6
    1494.03↑1.25
    11年5月
    11年5月
    1440.6↑1.8
    1495.6↑1.57
    11年6月
    11年6月
    1443.8↑3.2
    1497.3↑1.7
    11年7月
    11年7月
    1445.0↑1.2
    1500.76↑3.46
    11年8月
    11年8月
    1442.6↓2.4
    1504.52↑3.76
    11年9月
    11年9月
    1447.2↑4.6
    1509.28↑4.76
    11年10月
    11年10月
    1446.0↓0.8
    1512.52↑3.24
    11年11月
    11年11月
    1449.0↑3
    1513.22↑0.70
    11年12月
    11年11月
    1448.0↓1
    1514.28↑1.06
    12年1月
    12年1月
    1448 - 0
    1514.32↑0.04
    12年2月
    12年2月
    1450.2 ↑2.2
    1515.96↑1.64
    12年3月
    12年3月
    1452.0 ↑1.8
    1516.40↑0.44
    12年4月
    12年4月
    1454.6 ↑2.6
    1517.00↑0.60
    12年5月
    12年5月
    1455.4 ↑0.8
    1518.60↑1.60
    12年6月
    12年6月
    1453.6 ↓1.8
    1519.12↑0.52
    12年7月
    12年7月
    1454.6 ↑1.0
    1519.60↑0.48
    12年8月
    12年8月
    1455.0 ↑0.4
    1520.76↑1.16
    12年9月
    12年9月
    1455.6 ↑0.6
    1520.96↑0.20
    12年10月
    12年10月
    1456.0 ↑0.4
    1521.24↑0.0
    12年11月
    12年11月
    1456.5 ↑0.5
    1522.4↑1.16
    12年12月
    12年12月
    1457.0 ↑0.5
    1523.2↑0.8
    13年1月
    13年1月
    1457.6 ↑0.6
    1524.0↑0.8
    13年2月
    13年2月
    1457.8 ↑0.2
    1523.72↓0.28
    13年3月
    13年3月
    1458.0 ↑0.2
    1524.36↑0.64
    13年4月
    13年4月
    1458.4 ↑0.4
    1524.68↑0.32

     

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